Neem een familie van twee ouders en drie kinderen, met 52 appartementen in drie gebouwen. Gebouwen van verschillende waarde verdeelt u moeilijk in gelijke delen, en een schenking van vastgoed kost in Vlaanderen tot 27% belasting. Met een patrimoniumvennootschap ligt dat anders: de kinderen krijgen aandelen en het vastgoed blijft samen. Wat kost dat, en wat verandert er voor wie het verhuurwerk doet?
Geen rechtsvorm, wel een keuze: vennootschap of maatschap
Het woord staat niet in het Wetboek van vennootschappen en verenigingen of in de Vlaamse Codex Fiscaliteit. Het is een praktijknaam voor een BV, NV of maatschap die roerend en onroerend vermogen beheert.
| BV | Maatschap | |
|---|---|---|
| Rechtspersoonlijkheid | Ja: de BV is eigenaar en verhuurder | Nee: de vennoten blijven eigenaar van hun rechten |
| Belasting | Vennootschapsbelasting op de werkelijke huur, na kosten, interest en afschrijvingen | De maatschap zelf wordt niet belast |
| Oprichting | Bij de notaris, met een financieel plan voor minstens twee jaar | Onderhands of bij de notaris, zonder minimumkapitaal |
| Woning van een particulier inbrengen | 12% verkooprecht | Geen registratierecht als elke vennoot aandelen krijgt in verhouding tot zijn bestaande onverdeelde rechten |
| Aandelen overdragen | Standaard: goedkeuring van minstens de helft van de aandeelhouders met drie vierde van de aandelen, behalve aan een aandeelhouder, partner of bloedverwant in rechte lijn | In principe niet zonder akkoord van alle vennoten |
| Jaarrekening | Neerleggen bij de Nationale Bank | Geen neerleggingsplicht |
In een maatschap zijn de vennoten persoonlijk aansprakelijk. In een BV zijn interest, kosten en afschrijvingen aftrekbaar, en een meerwaarde bij verkoop is altijd belast. Een particulier die gewone woninghuur int, wordt belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen maal 1,4, en die basis valt vaak lager uit. Of een vennootschap voor de lopende huur voordeliger is, hangt dus af van uw situatie. Het duidelijkste verschil zit in de overdracht.
Aandelen of vastgoed schenken
Aandelen van een BV zijn roerende goederen, ook als de BV alleen vastgoed bezit. Een schenking van aandelen krijgt daarom een vlak tarief. Voor vastgoed zelf gelden progressieve schijven op de verkoopwaarde.
| Schijf van de schenking | Rechte lijn en partners | Alle anderen |
|---|---|---|
| Vastgoed tot € 150.000 | 3% | 10% |
| Vastgoed van € 150.000 tot € 250.000 | 9% | 20% |
| Vastgoed van € 250.000 tot € 450.000 | 18% | 30% |
| Vastgoed boven € 450.000 | 27% | 40% |
| Aandelen, elk bedrag | 3% | 7% |
Schenkingen van vastgoed tussen dezelfde partijen binnen drie jaar worden samengeteld voor het tarief. Schenkt u vastgoed in delen, laat er dan meer dan drie jaar tussen. Bij aandelen speelt dat niet: 3% blijft 3%.
Eén schenker, één kind, rechte lijn. We nemen aan dat de aandelen evenveel waard zijn als het vastgoed.
Vastgoed in één schenking 3% × 150.000 = 4.500 9% × 100.000 = 9.000 18% × 200.000 = 36.000 27% × 150.000 = 40.500 Totaal = 90.000
| Route | Belasting | Gemiddeld |
|---|---|---|
| Vastgoed in één schenking | € 90.000 | 15% |
| Vastgoed in twee schenkingen van € 300.000, meer dan drie jaar uit elkaar | 2 × € 22.500 = € 45.000 | 7,5% |
| Aandelen van een BV die het vastgoed zelf kocht | € 18.000 | 3% |
| Woning eerst inbrengen in een BV, daarna de aandelen schenken | € 72.000 + € 18.000 = € 90.000 | 15% |
Hoe leningen en latente belastingen in de waarde van de aandelen meetellen, is een vraag voor uw adviseur.
Kijk vooral naar de laatste regel. Het tariefvoordeel van aandelen werkt voor vastgoed dat de vennootschap zelf kocht. Een bestaande woning eerst inbrengen kost 12% verkooprecht. In dit voorbeeld is de omweg daardoor precies even duur als één rechtstreekse schenking. Dat is geen toeval: bij € 600.000 van één ouder aan één kind is het gemiddelde tarief op vastgoed 15%, net 12% plus 3%. Onder dat bedrag is de omweg duurder dan één rechtstreekse schenking, erboven goedkoper. Tegen een gespreide schenking verliest de omweg ruim.
Op een geregistreerde schenking van aandelen betaalt u 3% of 7%, en daarna valt ze buiten de erfbelasting. Een niet-geregistreerde schenking kost vandaag niets. Overlijdt de schenker binnen vijf jaar, dan is er wel erfbelasting verschuldigd. Voor schenkingen vanaf 1 januari 2025 werd die termijn verlengd van drie naar vijf jaar.
De vrijstelling van schenkbelasting voor familiale vennootschappen sluit vastgoedvennootschappen grotendeels uit. Vennootschappen zonder reële economische activiteit vallen erbuiten. Sinds 1 januari 2026 geldt de vrijstelling ook niet voor het deel van de aandelenwaarde dat residentieel vastgoed vertegenwoordigt. De uitzondering daarop vraagt minstens 75% omzet uit een activiteit met residentieel vastgoed én minstens één voltijdse werknemer in de drie jaar vóór de schenking. Voor een vennootschap die woningen verhuurt zonder personeel blijft het in de regel 3% of 7%.
De inbreng: wat het kost om het vastgoed erin te krijgen
Brengt een particulier een woning in een Belgische vennootschap in, in ruil voor aandelen, dan kost dat 12% verkooprecht. Dat wordt berekend op de waarde van de aandelen plus de lasten die de vennootschap overneemt, en minstens op de verkoopwaarde. Een handelspand of grond inbrengen tegen aandelen valt niet onder het Vlaamse verkooprecht, behalve voor het deel dat anders vergoed wordt, zoals een lening die de vennootschap overneemt. Krijgt een vennoot later een pand uit de vennootschap, dan is daar opnieuw verkooprecht op verschuldigd, met uitzonderingen voor wie het goed zelf inbracht.
Bij een maatschap is er geen eigendomsoverdracht, en dus geen registratierecht, als elke vennoot aandelen krijgt in dezelfde verhouding als zijn bestaande onverdeelde rechten. Verschuift de verhouding, dan betaalt u verkooprecht of schenkbelasting op het verschoven deel.
Laat een notaris en een fiscalist de structuur samen uittekenen, vóór u iets inbrengt of schenkt. Een inbreng kan ook gevolgen hebben voor de inkomstenbelasting, en de waardering van aandelen vraagt een specialist. Een akte draait u niet zomaar terug.
Vruchtgebruik: schenken en toch beslissen
Wie aandelen schenkt, kan het vruchtgebruik voorbehouden. De schenker houdt dan het gebruik en de opbrengst van de aandelen, en het kind krijgt de blote eigendom. Bij aandelen van een BV oefent de vruchtgebruiker alle rechten uit die aan de aandelen verbonden zijn, ook het stemrecht, tenzij de statuten, een testament of een overeenkomst iets anders bepalen. Ouders die de blote eigendom schenken, blijven zo beslissen.
Een Vlaamse omzendbrief uit 2015 zet de schenking met voorbehoud van vruchtgebruik op de lijst van handelingen die op zich geen fiscaal misbruik zijn, net als een schenking door grootouders aan kleinkinderen. Dat geldt zolang de schenking geen deel is van een gecombineerde constructie. De schenkbelasting op de blote eigendom van aandelen laat u vooraf uitrekenen.
Statuten: bestuur, stemrecht en wie mag instappen
De statuten bepalen wie de vennootschap bestuurt en hoe: één bestuurder of een college. Tenzij de statuten anders bepalen, geeft elk aandeel één stem. Aandelen met meer stemmen of zonder stemrecht zijn ook mogelijk.
Zonder afwijking in de statuten vraagt elke overdracht van aandelen in een BV, ook een schenking of een erfenis, de instemming van minstens de helft van de aandeelhouders die samen drie vierde van de aandelen hebben. Overdrachten aan een andere aandeelhouder, een echtgenoot of wettelijk samenwonende partner, of bloedverwanten in rechte lijn zijn daarvan uitgezonderd. Een kind kan zijn aandelen dus vrij doorgeven aan zijn partner of zijn eigen kinderen. Wil de familie dat beperken, dan schrijft ze het in de statuten.
Wat er verandert in het dagelijkse beheer
De vennootschap is de verhuurder. Nieuwe huurcontracten vermelden haar naam, zetel en ondernemingsnummer. Ontbreekt dat nummer, dan draagt de vennootschap de gevolgen als het contract niet geregistreerd is: zolang een Vlaams woninghuurcontract na twee maanden niet geregistreerd is, kan de huurder vertrekken zonder opzegtermijn en zonder vergoeding. Lopende geregistreerde contracten moet de vennootschap als nieuwe eigenaar respecteren.
Elke BV heeft een eigen boekhouding, jaarrekening, aangifte vennootschapsbelasting, bankrekening en algemene vergadering. De jaarrekening legt u neer binnen 30 dagen na de goedkeuring en uiterlijk zeven maanden na het einde van het boekjaar. Een BV legt bovendien elk jaar een lijst neer met het aantal aandelen en de stortingen. Met drie gebouwen in drie vennootschappen doet u dat dus drie keer.
Geld naar de familie gaat niet meer rechtstreeks. Een gewoon dividend kost 30% roerende voorheffing, en een uitkering moet passen binnen de regels van het vennootschapsrecht. Woont een bestuurder zelf in een appartement van de vennootschap, dan betaalt hij een correcte huur. Anders krijgt hij een voordeel van alle aard: een voordeel in natura waarop hij belast wordt.
Rapporteren aan de familie
Het vennootschapsrecht regelt de algemene vergadering en de jaarrekening: één moment per jaar, met cijfers per vennootschap. Voor kinderen die aandeelhouder zijn maar het verhuurwerk niet doen, is dat weinig. Spreek daarom af wie wat beslist en wie wat te zien krijgt, voordat de eerste aandelen van eigenaar wisselen.
- wie de vennootschap vertegenwoordigt bij huurcontracten, aankopen en leningen
- tot welk bedrag de beheerder alleen beslist over herstellingen en uitgaven
- welke cijfers de aandeelhouders krijgen en hoe vaak: geïnde huur, achterstallen, leegstand, grote kosten en schuld, per pand
- of familieleden in een pand van de vennootschap mogen wonen, en tegen welke huur
- wat er gebeurt als een aandeelhouder wil uitstappen of overlijdt
- wie bij welke bankrekening kan
- na elke schenking: nagaan of het UBO-register (het register van de uiteindelijke begunstigden) nog klopt