Studentenvastgoed: de septemberchecklist, van contractverlenging tot sleutels

Neem een residentie van 48 koten in Leuven. Eind augustus lopen de contracten af en begin september trekken de nieuwe huurders in. In die paar dagen wisselen tientallen sleutels en waarborgen van hand. Wat daar misloopt, is meestal in het voorjaar beslist. Welke termijnen lopen er, en wat mag u een student in Vlaanderen wel en niet vragen?

Het kotjaar van maart tot oktober

Een kotcontract verlengt nooit stilzwijgend. Een beding dat het toch zo regelt, geldt als niet geschreven. Elk kot begint dus jaarlijks opnieuw, in een residentie voor alle koten op dezelfde dagen.

Voorjaar: wie blijft, en tegen welke huur

Stel de vraag wie blijft aan alle huurders tegelijk, met één deadline: pas dan weet u welke koten u kunt tonen. Een ja is nog geen contract. Wie blijft, tekent opnieuw.

Bij de prijs zit de valkuil. Voor dezelfde student in hetzelfde kot mag de basishuur niet hoger zijn dan in het eerste contract, hoogstens geïndexeerd. Hoger mag alleen als de huurwaarde met minstens 20% steeg door nieuwe omstandigheden, of met minstens 10% door werken. Het plafond verwijst naar het eerste contract, niet naar het vorige. Ook twee tienmaandencontracten in academiejaren na elkaar vallen onder die regel, zelfs met een korte zomerhuurder ertussen. Binnen één contract van een jaar of korter indexeert u niet. Een forfait voor verbruik mag u met akkoord van de student wel aanpassen.

Nieuwe huurders: wat in het contract mag

De regels voor studentenhuur staan in titel III van het Vlaams Woninghuurdecreet en zijn dwingend: uw contract kan er niet van afwijken. Ze gelden als de bewoner student is in voltijds onderwijs en het kot niet zijn hoofdverblijfplaats is.

Het contract vermeldt onder meer de exacte duur, alle gehuurde ruimten en een verwijzing naar de officiële toelichting. Verhuurt een vennootschap, zet dan haar ondernemingsnummer in het contract. Anders draagt de vennootschap de gevolgen als het contract niet geregistreerd is. Vermeldt uw advertentie niet zowel de huur als de kosten, dan riskeert u een gemeentelijke boete van € 50 tot € 350.

Kamernormen, conformiteitsattest en kotlabel

Een kamer is in Vlaanderen minstens 12 m², een studio 18 m², met een vrije hoogte van minstens 2,20 m en een wastafel met warm water per kamer. Voor woningen van vóór oktober 2016 gelden afwijkingen. Een kot dat niet aan de normen voldoet, mag u niet verhuren.

Een conformiteitsattest, het bewijs dat een woning aan de Vlaamse kwaliteitsnormen voldoet, is in de meeste gemeenten niet verplicht. Brugge besliste op 15 december 2025 om het te verplichten voor alle studentenhuisvesting. Een gemeente vraagt er hoogstens € 200 per kamer voor, geïndexeerd: voor 48 kamers rond € 9.600.

Het Vlaamse kotlabel bestaat sinds 1 januari 2025 en steunt op een conformiteitsattest, een positief brandweerattest en de juiste vergunning voor de opdeling in koten. Volgens de lijst van de Vlaamse overheid is het verplicht in Brugge, Diepenbeek, Edegem, Kortrijk, Mechelen, Sint-Katelijne-Waver en Tienen, niet in Antwerpen en Leuven. Leuven heeft wel een eigen label, waarvoor u ook in orde moet zijn met de belasting op tweede verblijven.

Tweede verblijf: Leuven en Gent worden duurder

In Leuven en Gent betaalt de eigenaar op 1 januari de gemeentebelasting op tweede verblijven, tenzij er op die dag iemand op het adres ingeschreven is. Doorrekenen aan de student mag alleen als het contract het bepaalt, en alleen pro rata voor het deel van het kalenderjaar dat hij huurt.

Het studententarief vraagt een bewijs van inschrijving in voltijds dagonderwijs voor het schooljaar waarin 1 januari valt. Komt het bewijs voor 48 koten te laat, dan betaalt u in 2027 samen € 2.880 extra.

In Gent wordt elke kamer apart belast. Het studententarief geldt alleen voor een studentenhuis met conformiteitsattest. Dat attest moet er zijn vóór 1 januari, of uiterlijk op 30 juni aangevraagd zijn als het gebouw bij de eerste controle in orde is. Een appartement in een meergezinswoning is nooit een studentenhuis.

Augustus en september: vertrek, intrede en sleutels

U mag niet eisen dat de student twee weken vóór de einddatum vertrekt. Het contract mag wel een bezettingsvergoeding bepalen voor wie langer blijft. Wilt u tijd tussen twee huurders, plan die dan in de datums die u laat tekenen.

De uittredende plaatsbeschrijving maakt u uiterlijk bij de sleutelteruggave. Staat de waarborg op uw rekening, dan stort u hem binnen drie maanden terug, tenzij u binnen die termijn aangetekend betwist. Stuur die aangetekende brief ook als de student de schade al schriftelijk erkende: het decreet vraagt hem letterlijk. Voor schade in de gemeenschappelijke delen die u aan niemand kunt toewijzen, zijn de huurders vermoed aansprakelijk, elk voor een gelijk deel.

De plaatsbeschrijving bij intrede maakt u op tegenspraak, dus met de student erbij, en voor gezamenlijke rekening. Dat gebeurt terwijl het kot leeg staat of in de eerste huurmaand. U registreert ze mee met het contract. Meer daarover in Plaatsbeschrijving.

Tijdens het jaar: Erasmus en stopzetting

Gaat een student op uitwisseling of stage, dan mag hij zijn kot onderverhuren of overdragen aan een andere student. Hij meldt het u met de gegevens van de opvolger. U kunt alleen weigeren met een gegronde reden, en een vergoeding vragen mag niet. Bij onderverhuur blijft hij aansprakelijk, bij een overdracht niet.

Stopt een student met studeren, dan kan hij met een bewijs van uitschrijving opzeggen, met een opzegtermijn van twee maanden. U kunt niet opzeggen omdat de studie stopt.

Wat u per kot in uw dossier hebt