Uw huurder vertrekt na zes jaar. In het keukenblad zit een barst, het parket in de living is dof en achter de kast is de muur een tint lichter. Wat u daarvan kunt aanrekenen, hangt bijna volledig af van het document dat u zes jaar geleden opmaakte. Alles hieronder geldt voor woninghuur in Vlaanderen, met de verschillen in Brussel en Wallonië apart.
Wanneer, door wie en wie betaalt
Het Vlaams Woninghuurdecreet maakt de plaatsbeschrijving bij intrede verplicht. Ze moet omstandig (gedetailleerd) zijn, op tegenspraak opgemaakt en voor gezamenlijke rekening. U maakt ze terwijl de woning onbewoond is, of uiterlijk in de eerste maand dat de huurder erover kan beschikken. Een ruimere termijn van enkele maanden bestaat niet.
De kosten worden gedeeld: elk de helft, ook als u en de huurder samen een deskundige aanstellen. Laat een partij zich apart bijstaan door een eigen expert, dan betaalt ze die zelf. Raken u en de huurder het niet eens, dan stelt de vrederechter een deskundige aan. Het verzoekschrift moet dan wel binnen die eerste maand ingediend zijn. Tegen dat vonnis is geen hoger beroep mogelijk.
De plaatsbeschrijving hoort bij het contract en moet mee geregistreerd worden. Die plicht ligt bij de verhuurder. Gebeuren er tijdens de huur belangrijke wijzigingen, bijvoorbeeld na werken, dan kan elke partij een bijvoegsel eisen, ook op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening.
- Vóór de sleuteloverdrachtDe woning staat leeg. Het beste moment voor de plaatsbeschrijving bij intrede.
- Eerste maand van de huurUiterste termijn. Bij onenigheid dient u vóór het einde van die maand een verzoekschrift in bij de vrederechter.
- Binnen 2 maanden na de ondertekeningU registreert het contract. De plaatsbeschrijving gaat gratis mee, of later samen met een kopie van het geregistreerde contract.
- Tijdens de huurNa grote werken kan elke partij een bijvoegsel eisen.
- Einde van de huurPlaatsbeschrijving bij uittrede, uiterlijk bij de teruggave en aanvaarding van de sleutels.
- 1 maand na de ontruimingUiterste termijn om bij onenigheid over de uittrede naar de vrederechter te stappen.
Wat tegensprekelijk betekent
Tegensprekelijk betekent dat beide partijen erbij betrokken zijn. Het document moet bovendien gedateerd en door beiden ondertekend zijn, zelf of via een vertegenwoordiger. Een verslag dat u eenzijdig opmaakt en naar de huurder mailt, volstaat dus niet zolang hij het niet tekent.
De inhoud telt evengoed. Een clausule als “het goed is in goede staat en beide partijen erkennen dit” is volgens de officiële brochure van de Vlaamse overheid geen plaatsbeschrijving. Het document moet voldoende gedetailleerd zijn om bij het vertrek elk onderdeel te kunnen vergelijken.
Wat een goede plaatsbeschrijving bevat
Vlaanderen schrijft geen vaste inhoud voor. Wallonië wel, met onder meer de meterstanden, de sleutels, de onderhoudsdocumenten en de veiligheidsuitrusting. Die lijst is ook in Vlaanderen een goede ondergrens. Daarbovenop beschrijft u elke ruimte, onderdeel per onderdeel, zo dat iemand die de woning nooit zag, elke opmerking terugvindt.
| Onderdeel | Te vaag | Omstandig |
|---|---|---|
| Parket woonkamer | goede staat | eik, gevernist, kras van 12 cm voor het raam, lichte verkleuring waar de zon valt |
| Muren slaapkamer 1 | proper | wit geschilderd, vier pluggaten boven het bed, vochtvlek van 10 cm in de hoek bij het plafond |
| Keukenblad | ok | composiet, geen krassen of brandplekken, silicone aan de spoelbak intact |
| Ramen woonkamer | in orde | pvc, dubbel glas, alle ramen openen en sluiten, geen barsten |
- per ruimte: muren, plafond, vloer, deuren, ramen, stopcontacten en schakelaars, verwarming
- in keuken en badkamer: toestellen, kranen, sanitair, voegen en silicone
- de meterstanden van water, gas en elektriciteit, met het meternummer en een foto van elke meter
- het aantal sleutels, badges en afstandsbedieningen, per soort
- de rookmelders en de onderhoudsdocumenten van ketel en schoorsteen
- foto’s per ruimte en per opmerking, met datum
- datum, namen en handtekeningen van beide partijen
Een overzichtsfoto van een kamer toont een kras van 12 cm niet. Neem per ruimte een overzicht en per opmerking een detail, en koppel elke foto aan een ruimte en een onderdeel. Bewaar de originele bestanden met hun datum, zodat u kunt tonen dat de foto bij de intrede gemaakt werd.
Uittrede: dezelfde rondgang, in dezelfde volgorde
Vraagt een van beide partijen het, dan maakt u bij het einde een plaatsbeschrijving bij uittrede, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Dat gebeurt uiterlijk wanneer de sleutels teruggegeven en aanvaard worden. Aanvaard de sleutels dus pas als de rondgang gedaan is. Bij onenigheid stapt u binnen één maand na de ontruiming naar de vrederechter.
Volg de structuur van de intrede: dezelfde ruimtes, dezelfde onderdelen, dezelfde volgorde en waar het kan foto’s vanuit dezelfde hoek. Dan ziet u per onderdeel wat veranderde. Is er een plaatsbeschrijving bij intrede, dan geeft de huurder de woning terug zoals ze beschreven staat. Uitgezonderd zijn wat door ouderdom of overmacht tenietging of beschadigd raakte, en de herstellingen die voor de verhuurder zijn.
Gewone slijtage of schade?
De officiële lijst bij het Woninghuurdecreet geeft concrete houvast:
| Vaststelling bij uittrede | Voor wie | Waarom |
|---|---|---|
| Kleurverschil op de muur door meubels, kaders of tapijten | verhuurder | de huurder is er niet verantwoordelijk voor |
| Gaten van nagels, krammen of vijzen | huurder | ze verwijderen en de schade herstellen staat op de lijst |
| Een muur in een moeilijk overschilderbare kleur die de huurder zelf koos | huurder | hij moet opnieuw schilderen of behangen |
| Een onderdeel dat versleten is door ouderdom | verhuurder | ouderdom en overmacht zijn voor de verhuurder |
| Schade door een onvakkundige herstelling van de huurder | huurder | een onvakkundige herstelling geldt als schade |
| Schade die erger werd omdat de huurder een gebrek niet meldde | huurder | hij heeft een meldingsplicht |
Een contract kan de herstellingsplicht van de huurder alleen beperken, niet uitbreiden. Het onderscheid is niet altijd zwart-wit, en een vrederechter beoordeelt het per geval. Wie welke herstelling betaalt tijdens de huur, leest u in Wie betaalt welke herstelling.
Zonder plaatsbeschrijving bij intrede
Dan geldt een wettelijk vermoeden: de huurder ontving de woning in de staat waarin ze zich bij het einde bevindt. U kunt dat vermoeden weerleggen met alle middelen, maar de bewijslast ligt bij u. Denk aan gedateerde foto’s van vóór de huur, facturen van een renovatie vlak voor de verhuur of de foto’s uit uw advertentie. Het blijft zwakker dan een document dat de huurder zelf tekende. Voor contracten van vóór 2019 gold hetzelfde vermoeden al.
Van plaatsbeschrijving naar waarborg
De plaatsbeschrijving is uw bewijs, de waarborg is waaruit u betaald wordt. De bank geeft de waarborg alleen vrij met een schriftelijk akkoord van beide partijen, opgesteld ten vroegste bij het einde van de huur, of met een vonnis. Leg daarom bij de uittrede per vastgestelde schade meteen een bedrag vast, liefst met een offerte, en laat het verslag door beiden tekenen. Uw vordering om de waarborg in uw voordeel te laten vrijgeven, verjaart één jaar na het einde van de huur. Hoe u achterstal en schade verrekent, leest u in Huurwaarborg.
In Brussel geldt dezelfde timing, vóór de ingebruikname of in de eerste maand, en het gewest biedt een standaardmodel aan als leidraad. Wallonië legt voor intrede en uittrede een minimuminhoud op, met onder meer de meterstanden, de sleutels, de onderhoudsdocumenten en de veiligheidsuitrusting, tenzij het contract anders bepaalt. Bij onenigheid over de intrede dient u er het verzoekschrift in binnen vijftien dagen na het einde van de eerste maand. De Waalse uittrede gebeurt nadat de woning vrijgemaakt is en vóór de sleuteloverdracht, en een verzoek aan de vrederechter moet vóór die overdracht ingediend zijn.
Wat u bij elke huurderswissel doet
- plan de intrede vóór de sleuteloverdracht, en ten laatste in de eerste maand
- gebruik per type eenheid hetzelfde sjabloon, zodat intrede en uittrede vergelijkbaar blijven
- laat beide partijen dateren en tekenen, en bezorg elk een exemplaar
- registreer de plaatsbeschrijving samen met het contract
- doe de uittrede vóór u de sleutels aanvaardt
- leg per schade een bedrag vast en zet het einde van de huur plus één jaar in uw agenda