De verwarmingsketel valt uit in januari en uw huurder vraagt wanneer de technieker komt. Wie de rekening betaalt, hangt af van de oorzaak: slijtage door ouderdom, of iets wat de huurder deed of naliet. Vlaanderen heeft daarvoor een basisregel en een officiële lijst van kleine herstellingen. Beide gelden voor woninghuur als hoofdverblijfplaats, voor contracten vanaf 1 januari 2019.
De basisregel: klein en eigen schuld voor de huurder
U levert de woning in goede staat en onderhoudt ze zo dat ze kan dienen waarvoor ze verhuurd is. U doet alle nodige herstellingen, behalve wat de wet bij de huurder legt.
De huurder betaalt de kleine herstellingen. Daarnaast draait hij op voor herstellingen die nodig zijn omdat hij de woning gebruikte in strijd met haar bestemming, of niet als een zorgvuldige gebruiker. De wet zegt daar nog altijd “als een goede huisvader”. Ook schade die ontstond omdat hij een probleem niet meldde, is voor hem, tenzij u het toch op tijd wist. Herstellingen die alleen nodig zijn door ouderdom of overmacht, zijn altijd voor u.
Van die verdeling mag u alleen afwijken in het voordeel van de huurder. Een clausule die alle herstellingen bij de huurder legt, is nietig voor alles wat verder gaat dan de wet. Ze haalt dus niets uit, behalve discussie.
De officiële lijst van kleine herstellingen
Wat een kleine herstelling is, staat in bijlage 1 bij het besluit van de Vlaamse Regering van 7 december 2018 ter uitvoering van het Vlaams Woninghuurdecreet. Voor studentenhuur geldt bijlage 4. De lijst noemt wat in elk geval als kleine herstelling geldt. Wat er niet op staat, verdeelt u volgens de basisregel. De officiële brochure over het decreet drukt de lijst volledig af.
Bovenaan de lijst staan algemene beginselen. Die beslissen in de praktijk vaker dan de afzonderlijke posten.
- Onderhoud en reinigen zijn altijd voor de huurder.
- Technische installaties onderhoudt de huurder volgens de instructies van de fabrikant, die u hem bezorgt.
- Herstellingen door de huurder moeten vakkundig gebeuren. Schade door een onvakkundige herstelling is voor hem.
- De huurder herstelt alleen wat bereikbaar is met een ladder van redelijke afmeting. Waar een steiger nodig is, stopt zijn plicht.
Het tweede beginsel legt een taak bij u. Geef bij de start de handleidingen van ketel, warmtepomp of ventilatie mee. Zonder instructies kunt u een huurder moeilijk verwijten dat hij niet volgens de fabrikant onderhield.
Ketel en schoorsteen
Volgens de lijst laat de huurder de verwarmingsketel of waterverwarmer periodiek reinigen, zoals de Vlaamse regels voor stooktoestellen voorschrijven. Ontkalken en de gasmonden reinigen zijn ook voor hem, net als het periodiek vegen van de schoorsteen. Een zonneboiler, warmtepomp, airco of ventilatiesysteem laat hij periodiek nakijken. Hoe vaak, leest u in de keuringskalender voor verhuurders.
Het onderhoud is voor de huurder, de ketel zelf niet. Gaat een ketel stuk door ouderdom, dan vervangt u hem, ook al deed de huurder het onderhoud.
Neem een appartement in Gent met een gasketel van zestien jaar. In januari valt hij uit en de technieker stelt vast dat hij vervangen moet worden.
- Is de ketel gewoon versleten, dan is dat ouderdom. U betaalt de nieuwe ketel.
- Komt de schade voort uit jarenlang niet reinigen, of uit een lek dat de huurder pas maanden later meldde, dan is hij aansprakelijk.
Het bewijs van het periodiek onderhoud weegt in zo’n discussie zwaar. Vraag het dus elk jaar op.
Slijtage, ouderdom en overmacht
Bij het vertrek geeft de huurder de woning terug zoals ze in de plaatsbeschrijving bij intrede staat. Wat door ouderdom of overmacht beschadigd raakte, valt daarbuiten. Zonder omstandige plaatsbeschrijving bij de start wordt vermoed dat de huurder de woning kreeg in de staat waarin hij ze achterlaat, en moet u de schade bewijzen. Meer daarover in het artikel over de plaatsbeschrijving.
Overmacht is iets wat de huurder niet kon voorzien of vermijden. Voor brand en waterschade ligt het omgekeerd: de huurder is aansprakelijk, tenzij hij bewijst dat ze buiten zijn schuld ontstonden. Daarom moeten huurder en verhuurder allebei hun aansprakelijkheid verzekeren.
| Situatie | Wie betaalt | Waarom |
|---|---|---|
| Periodieke reiniging van de verwarmingsketel | Huurder | Op de lijst van kleine herstellingen |
| Ketel ontkalken, gasmonden reinigen | Huurder | Op de lijst |
| Ketel die door ouderdom vervangen moet worden | Verhuurder | Ouderdom |
| Ketelschade door gebrekkig onderhoud of een lek dat niet gemeld werd | Huurder | Eigen fout of meldingsplicht |
| Schoorsteen vegen | Huurder | Op de lijst |
| Warmtepomp, zonneboiler, airco of ventilatie periodiek laten nakijken | Huurder | Op de lijst |
| Batterijen van de rookmelders vervangen | Huurder | Op de lijst |
| Brandblussers periodiek laten nakijken | Huurder | Op de lijst |
| Lekkende kraan herstellen | Huurder | Op de lijst, tenzij de kraan volledig vervangen moet worden |
| Defecte zekering of slecht werkend stopcontact vervangen | Huurder | Op de lijst |
| Radiatoren ontluchten | Huurder | Op de lijst |
| Gebroken ruit vervangen | Huurder | Op de lijst, behalve bij ouderdom of overmacht |
| Sleutels vervangen na verlies | Huurder | Op de lijst |
| Ongedierte bestrijden | Huurder | Op de lijst, tenzij het er al was bij de start van de huur |
| Afvoer die verstopt raakt door haar of vet | Huurder | Onderhoud en reinigen |
| Afvoerleiding die versleten is | Verhuurder | Ouderdom |
| Kleurverschil op de muur waar kasten of kaders hingen | Niet de huurder | Normale slijtage |
| Herschilderen na een moeilijk overschilderbare kleur die de huurder koos | Huurder | Op de lijst |
| Gaten van nagels en vijzen dichten | Huurder | Op de lijst |
| Schade na een onvakkundige herstelling door de huurder | Huurder | Beginsel van de lijst |
| Kleine herstellingen in de gemeenschappelijke delen | Huurder, via de lasten | Verdelingslijst van de kosten |
| Grote herstellingen in de gemeenschappelijke delen | Verhuurder | Verdelingslijst van de kosten |
Hoe de kosten van de gemeenschappelijke delen verder verdeeld worden, staat in het artikel over kosten en lasten. Gaat de woning door toeval helemaal verloren, dan eindigt het contract vanzelf. Bij gedeeltelijk verlies volgt een huurvermindering of de ontbinding, zonder schadevergoeding.
Dringende herstellingen, huurvermindering en toegang
Sommige herstellingen kunnen niet wachten tot het einde van de huur. De huurder moet ze dan gedogen, ook als ze ongemak geven en hij een deel van de woning tijdelijk niet kan gebruiken. Duren de werken langer dan 30 dagen, dan wordt de huur verminderd naar verhouding van de duur en van het deel van de woning dat hij moest missen. Maken de werken normale bewoning onmogelijk, dan kan de huurder de ontbinding van het contract vorderen. Voor contracten van vóór 2019, die onder het oude federale huurrecht vallen, ligt de grens op 40 dagen.
Leg de start- en einddatum van dringende werken schriftelijk vast. Die datums bepalen of de grens van 30 dagen overschreden is, en dus of uw huurder een vermindering kan vragen.
U mag de woning betreden op tijdstippen die u met de huurder afspreekt, om uw eigen verplichtingen na te komen en om na te gaan of hij de zijne naleeft. Weigert een huurder de toegang of dringende werken, dan is de vrederechter bevoegd. Vraag toegang daarom altijd schriftelijk en bewaar de antwoorden.
Brussel heeft een eigen officiële lijst van herstellingen en onderhoud, en partijen mogen niet van die verdeling afwijken. Op de lijst staan voor de huurder onder meer het onderhoud en de periodieke controle van de cv-ketel en het vegen van de schoorsteen. Voor de verhuurder onder meer het vervangen van een defecte cv-ketel, het dak en versleten kranen.
Wat u nu regelt
- Geef bij de start de handleidingen van ketel, warmtepomp en ventilatie mee.
- Leg in de plaatsbeschrijving de staat van installaties, muren en ramen vast, met foto’s.
- Vraag elk jaar het bewijs van het ketelonderhoud en van het vegen van de schoorsteen.
- Spreek momenten af waarop u de woning mag betreden.
- Laat defecten schriftelijk melden, zodat vaststaat wanneer u het wist.
- Lees de herstellingsclausules in uw contract na: wat ze de huurder meer opleggen dan de wet, geldt niet.