Een appartementsgebouw met tien huurders heeft al snel een stookplaats, een lift en een zekeringkast op elke verdieping. Elke installatie heeft haar eigen termijn en keurder, en wie de rekening betaalt, verschilt ook. Welke keuringen plant u als verhuurder in Vlaanderen, hoe vaak, en wat als de keurder iets afkeurt?
Alle keuringen op één blad
De tabel geldt voor Vlaanderen. Het Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties (AREI) en de liftregels zijn federaal. De laatste kolom volgt de verdeling bij woninghuur.
| Installatie | Hoe vaak | Door wie | Wie betaalt |
|---|---|---|---|
| Elektriciteit in een woning of appartement | Vóór ingebruikname en na een belangrijke wijziging, daarna om de 25 jaar | Erkend organisme | Verhuurder |
| Elektriciteit in gemeenschappelijke delen en technische lokalen | Om de 5 jaar | Erkend organisme | Verhuurder of VME |
| Elektriciteit in een handelsruimte of kantoor | Om de 5 jaar | Erkend organisme | Eigenaar |
| Cv-ketel op gas vanaf 20 kW | Onderhoud om de 2 jaar | Erkend technicus met GV-nummer | Huurder |
| Cv-ketel op stookolie vanaf 20 kW of op vaste brandstof | Onderhoud elk jaar | Erkend technicus met TV-nummer; voor vaste brandstof een geschoolde vakman | Huurder |
| Nieuwe of gewijzigde cv-ketel | Keuring vóór de eerste ingebruikname | Erkend technicus | Verhuurder |
| Lift, preventief onderhoud | Volgens de fabrikant, anders minstens 2 keer per jaar | Onderhoudsbedrijf | Huurder en verhuurder elk de helft |
| Lift, preventieve inspectie | Om de 3 maanden, of jaarlijks plus een halfjaarlijkse inspectie bij een gecertificeerd onderhoudsbedrijf | EDTC | Verhuurder |
| Lift, risicoanalyse | Uiterlijk 15 jaar na ingebruikname, daarna om de 15 jaar | EDTC | Verhuurder |
| Lift, modernisering | Binnen 3 jaar na de risicoanalyse, als die ze vraagt | Liftbedrijf, gekeurd door de EDTC | Verhuurder |
| Rookmelders | Geen keuring; maandelijks testen aangeraden, na hoogstens 10 jaar vervangen | Verhuurder plaatst | Verhuurder; de huurder vervangt vervangbare batterijen |
| Ondergrondse stookolietank onder 6.000 liter | Vóór ingebruikname, daarna om de 5 jaar | Erkend technicus stookolietanks of milieudeskundige | Huurder; verhuurder bij een nieuwe tank |
| Bovengrondse stookolietank onder 6.000 liter | Alleen vóór ingebruikname | Erkend technicus stookolietanks of milieudeskundige | Verhuurder |
| Asbestattest | Geen periodieke keuring; gemene delen uiterlijk 31 december 2026, elk gebouw van vóór 2001 tegen 2032 | Gecertificeerd asbestdeskundige | Eigenaar of VME |
| EPC van een woning | Nodig bij het te huur stellen, 10 jaar geldig | Energiedeskundige type A | Verhuurder |
| EPC gemeenschappelijke delen | Verplicht voor elk appartementsgebouw met minstens 2 woningen, 10 jaar geldig | Energiedeskundige type A | Eigenaar of VME |
| Airco boven 70 kW in een niet-residentieel gebouw | Energetische keuring om de 5 jaar | Erkend airco-energiedeskundige | Eigenaar |
- 31 december 2026Asbestattest van de gemene delen voor elke VME van een appartementsgebouw van vóór 2001.
- 31 december 2027Modernisering van liften van vóór 1958 met een attest van historische waarde.
- 1 januari 2030Minimaal EPC-label voor huurwoningen: D voor appartementen en rijwoningen, E voor open en halfopen woningen.
- 2032Asbestattest voor elk gebouw van vóór 2001, ook zonder verkoop.
Elektriciteit: 25 jaar in de woning, 5 jaar daarbuiten
Het AREI noemt de installatie in een woning of appartement huishoudelijk. De gemeenschappelijke delen en technische lokalen van een appartementsgebouw zijn dat uitdrukkelijk niet: gangen, trappenhallen, kelder, parking, stookplaats en liftmachinekamer. Een handelsruimte of kantoor evenmin.
Elke nieuwe installatie, ook een laadpaal, krijgt vóór ingebruikname een gelijkvormigheidscontrole: een erkend organisme gaat na of ze aan het AREI voldoet. Na een belangrijke wijziging wordt het gewijzigde deel opnieuw gecontroleerd. Daarna volgt een controlebezoek om de 25 jaar voor een huishoudelijke installatie en om de 5 jaar voor de rest.
Een nieuw huurcontract is voor het AREI geen reden om te keuren. U stelt wel een kopie van het dossier van de elektrische installatie ter beschikking van de huurder. Vindt het organisme inbreuken, dan laat u ze zonder vertraging herstellen. Bij een woning kijkt hetzelfde organisme het herstel na.
Niet voor het AREI. Een stad kan wel een recent attest vragen: Leuven doet dat bij de controle van studentenhuisvesting.
Centrale verwarming: de huurder onderhoudt, u keurt
Een cv-ketel op gas vanaf 20 kW wordt om de 2 jaar onderhouden, een ketel op stookolie vanaf 20 kW of op hout, pellets of steenkool elk jaar. U mag hoogstens 3 maanden uitstellen, maar de volgende beurt rekent vanaf de oorspronkelijke datum. Het onderhoud omvat ook de schoorsteen of rookgasafvoer en gebeurt door een erkend technicus met een erkenningsnummer op zijn naam: GV gevolgd door vijf cijfers voor gas, TV voor stookolie.
Bij verhuur regelt en betaalt de gebruiker het onderhoud, dus de huurder. Hij bezorgt u een kopie van elk attest en u bewaart minstens de laatste twee. Plaatst of wijzigt u een ketel, dan laat u hem keuren vóór de eerste ingebruikname. Die keuring betaalt u, net als wat nodig is om de ketel reglementair te krijgen of te vervangen. Meer daarover in wie betaalt welke herstelling.
Een collectieve ketel laat u zelf onderhouden. De kost verrekent u via de lasten, want de officiële verdelingslijst legt onderhoud van de gemeenschappelijke delen bij de huurder.
Na een afkeuring zijn er 3 maanden om de gebreken weg te werken, gevolgd door een nieuw attest. Wie daarna blijft stoken, pleegt een milieumisdrijf. Een nieuwe ketel die niet slaagt, wordt binnen 3 maanden herkeurd.
Vraag het laatste onderhoudsattest op vóór de huurder vertrekt. Een nieuwe huurder vraagt bij u de laatste twee attesten op.
Liften: onderhoud, inspectie en een risicoanalyse
Het koninklijk besluit van 9 maart 2003 geldt voor elke lift. De plichten liggen bij de beheerder: de eigenaar of wie in zijn naam de lift ter beschikking stelt, in mede-eigendom de VME. Het onderhoud volgt de instructies van de fabrikant. Zijn die er niet, dan is het minstens twee keer per jaar, of één keer voor een privélift. Het inspectieritme hangt af van uw onderhoudsbedrijf.
| Situatie | Preventieve inspectie door de EDTC |
|---|---|
| Onderhoudsbedrijf gecertificeerd volgens EN ISO 9001 | Jaarlijks, plus een halfjaarlijkse inspectie van een aantal punten |
| Ander onderhoudsbedrijf | Om de 3 maanden |
| Privélift in een eengezinswoning | Jaarlijks |
De eerste risicoanalyse komt uiterlijk 15 jaar na de ingebruikname, daarna telkens binnen 15 jaar. Ziet de EDTC een ernstig risico, dan is onmiddellijk herstel nodig en mag de lift tot dan niet gebruikt worden. Andere risico’s vragen een modernisering binnen 3 jaar na de analyse. De EDTC keurt die modernisering daarna.
In het liftdossier zitten de verslagen van onderhoud, inspecties en risicoanalyses van de laatste 10 jaar. Bij woninghuur betaalt de huurder de helft van het periodiek onderhoud. Inspecties, risicoanalyse, grote onderdelen en modernisering zijn voor de verhuurder. Een werkgever die verdiepingen huurt, krijgt contractueel een kopie van elke risicoanalyse en inspectie.
Zonder gecertificeerd onderhoudsbedrijf komt de EDTC om de 3 maanden langs. Vraag uw onderhoudsbedrijf naar zijn certificaat voor u het ritme vastlegt.
Rookmelders en brandveiligheid
Elke Vlaamse woning moet rookmelders hebben. Bij verhuur koopt en plaatst de verhuurder ze. Zijn de batterijen vervangbaar, dan vervangt de huurder die.
- Minstens één per bouwlaag van elke woning. Een zolder of kelder met een technische installatie of een directe en normale toegang telt mee.
- Minstens één in elke verhuurde kamer.
- Eén in elke gedeelde ruimte met een technische installatie, zoals een zekeringkast, laadpunt, warmtepomp, liftmachine of ketel. Gas- en watermeters, modems en lichtpunten tellen niet.
Het moeten optische melders zijn volgens NBN EN 14604. Vlaanderen raadt een maandelijkse test aan en geeft een melder hoogstens 10 jaar. Ontbrekende rookmelders zijn een gebrek van categorie II: de woning kan ongeschikt verklaard worden en krijgt geen conformiteitsattest. Verhuren zonder rookmelders is strafbaar.
De federale basisnormen voor brandpreventie gelden voor uitbreidingen en voor gebouwen met een bouwaanvraag vanaf 26 mei 1995, of vanaf 1 januari 1998 voor lage gebouwen. Wat uw stad daarnaast oplegt voor gemeenschappelijke delen, bijvoorbeeld via een politiereglement, verschilt per plaats.
Voor kamers kan een gemeente strengere normen en een verhuurvergunning opleggen. In onder meer Brugge, Kortrijk en Mechelen is het Vlaams kotlabel verplicht. Wat dat label vraagt, leest u bij het conformiteitsattest. Leuven controleert wel zelf studentenhuisvesting en vraagt daarbij de laatste attesten van elektriciteit, ketelonderhoud en gasdichtheid. Meer in de septemberchecklist voor studentenvastgoed.
Stookolietanks: ondergronds om de 5 jaar
Een stookolietank onder 6.000 liter krijgt een controle vóór ingebruikname door een erkend technicus stookolietanks of een erkend milieudeskundige. Een ondergrondse tank wordt daarna om de 5 jaar gecontroleerd, en bij verhuur regelt de huurder dat. Een bovengrondse tank krijgt sinds 1 maart 2009 geen periodieke controle meer. Bij een oudere tank bepaalt de datum “volgende controle” op het laatste attest of er nog één laatste controle nodig is. Een nieuwe tank laat u controleren, en de huurder krijgt een kopie van het certificaat.
Bij een oranje merkplaat mag u nog 6 maanden vullen en moet u binnen die termijn herstellen en opnieuw laten controleren. Bij rood is vullen verboden tot na herstel en een nieuwe controle.
Een tank in de kelder is een bovengrondse tank. Een nieuwe tank onder 6.000 liter heeft na de controle vóór ingebruikname geen periodieke controle meer nodig. Bij een oudere tank kijkt u naar de datum “volgende controle” op het laatste attest.
Asbestattest: 31 december 2026 voor de gemene delen
Een asbestattest is een inventaris van het asbest in een gebouw, opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige en standaard 10 jaar geldig. OVAM rekent € 59 per attest, zonder btw. De deskundige bepaalt zijn eigen prijs.
Bezit uw vennootschap het hele gebouw, dan geldt de algemene termijn: vanaf 2032 een attest voor elk gebouw van vóór 2001. De deadline van 31 december 2026 geldt alleen voor een VME, een gebouw met meerdere eigenaars.
Verhuur is vandaag geen aanleiding om een attest te laten maken. Bestaat er al een, dan bezorgt u de huurder een kopie. OVAM vermeldt dat er later ook bij nieuwe huurcontracten voor een woning een attest nodig wordt.
Het attest van uw appartement dekt de gemene delen niet. Daarvoor bestaat een apart attest. Bezit u het hele gebouw, dan laat u het zelf opmaken, uiterlijk tegen 2032.
Wat niet (meer) op de kalender staat
Deze punten staan nog op oude checklists, al zijn ze geen plicht voor een Vlaamse verhuurder.
- De verwarmingsaudit voor cv-installaties ouder dan 5 jaar, afgeschaft sinds 1 juli 2024.
- Een periodieke keuring van de gasinstallatie in een woning: de Vlaamse verwarmingsregels leggen ze niet algemeen op.
- Onderhoud van kachels, convectoren en geisers die niet op een centrale ketel aangesloten zijn. Uw contract of brandpolis kan het wel opleggen.
- Legionella: het Vlaamse Legionellabesluit geldt voor publiek toegankelijke inrichtingen zoals ziekenhuizen, hotels en zwembaden. Gewone huurwoningen en appartementsgebouwen staan niet in die omschrijving.
Drie jaar keuringen in één appartementsgebouw
Neem een appartementsgebouw in Mechelen uit 1996 met tien appartementen, volledig van uw vennootschap. In de kelder staat een collectieve gasketel van 150 kW, laatst onderhouden in oktober 2025. De lift is in gebruik sinds maart 2012, met een gecertificeerd onderhoudsbedrijf. De elektriciteit van de gemeenschappelijke delen werd in juni 2023 positief gekeurd, die van de appartementen in 2021. De rookmelders hangen er sinds november 2019, het EPC van de gemeenschappelijke delen is van mei 2019.
| Wat | 2027 | 2028 | 2029 | Kost voor |
|---|---|---|---|---|
| Lift, preventieve inspectie EDTC | maart en september | maart en september | maart en september | U |
| Lift, preventief onderhoud | minstens 2 keer | minstens 2 keer | minstens 2 keer | U en de huurders, elk de helft |
| Lift, risicoanalyse | uiterlijk maart | U | ||
| Collectieve gasketel, onderhoud | oktober | oktober | De huurders, via de lasten | |
| Elektriciteit gemeenschappelijke delen | juni | U | ||
| Rookmelders | maandelijks testen | maandelijks testen | vervangen in november | U |
| EPC gemeenschappelijke delen | nieuw EPC vóór mei | U |
Vraagt de risicoanalyse een modernisering, dan moet die binnen 3 jaar klaar zijn: na een analyse in maart 2027 uiterlijk in maart 2030. De elektriciteit van de appartementen is pas in 2046 weer aan de beurt, het asbestattest tegen 2032.
Wat u nu regelt
- Lijst per gebouw alle installaties op, met de datum van het laatste verslag en de volgende vervaldag.
- Stel het dossier van de elektrische installatie ter beschikking van uw huurders.
- Bewaar minstens de laatste twee onderhoudsattesten van elke ketel.
- Laat een nieuwe ketel of tank keuren voor hij in gebruik gaat.
- Leg het inspectieritme van uw lift vast op basis van het certificaat van uw onderhoudsbedrijf.
- Controleer de rookmelders per bouwlaag, per kamer en in gedeelde ruimten met een technische installatie.
- Ga na welke van uw gebouwen van vóór 2001 al een asbestattest van de gemene delen hebben, en geef elk bestaand attest door aan uw huurders.
In Brussel zijn rookmelders sinds 1 januari 2025 verplicht in alle woningen: optische melders volgens EN 14604 met een ingebouwde batterij van 10 jaar. De verhuurder koopt en plaatst ze en vervangt ze bij een defect of uiterlijk 10 jaar na de fabricagedatum. De officiële Brusselse lijst van herstellingen legt het onderhoud en de periodieke controle van de cv-ketel bij de huurder.