Je bank vraagt elk jaar de jaarrekeningen van je vastgoedvennootschappen op, en in de kredietovereenkomst staat een minimum voor de DSCR. Wat de bank precies meet, verschilt van contract tot contract. Reken je de ratio zelf op dezelfde manier uit, dan weet je vóór het gesprek hoeveel marge er is en welke herziening of leegstand die marge opeet.
Wat DSCR en ICR meten
DSCR = beschikbare cashflow / (intrest + kapitaalaflossing) ICR = EBITDA / intrest
Een DSCR van 1,00 betekent dat de huur na kosten precies volstaat om de lening te betalen. Onder 1,00 leg je zelf bij. De ICR kijkt alleen naar de intrest. De Nationale Bank definieert de ICR als de EBITDA (winst vóór intrest, belastingen en afschrijvingen) gedeeld door de intrestlasten. Bij een vastgoedvennootschap die alleen verhuurt, komt de EBITDA ongeveer overeen met de huur min de exploitatiekosten.
Het verschil tussen beide is de kapitaalaflossing, en die weegt zwaar. Bij een annuïteit van 20 jaar aan 3,8% gaat in het eerste jaar bijna de helft van de betaling naar kapitaal. Een vennootschap met een ICR van 2,5 kan dan een DSCR van 1,3 hebben.
Banken kijken naar meer dan die twee. De EBA somt in haar richtsnoeren voor kredietverlening onder meer deze ratio’s op:
| Ratio | Formule | Wat het zegt |
|---|---|---|
| DSCR | cashflow / (intrest + aflossing) | of de huur de volledige lening draagt |
| ICR | EBITDA / intrest | of de huur de intrest draagt |
| LTV | schuld / waarde van het onderpand | hoeveel buffer er in de waarde zit |
| Debt yield | netto-exploitatieopbrengst / schuld | hoeveel opbrengst er per euro lening tegenover staat |
Er is geen Belgische norm: het minimum staat in je contract
Er circuleren cijfers als 1,20 of 1,30. Banken als KBC, BNP Paribas Fortis, Crelan en vdk noemen op hun websites terugbetalingscapaciteit en eigen middelen, maar geen DSCR-cijfer. De NBB legt er evenmin een op. De EBA verplicht banken om in hun kredietbeleid zelf aanvaardbare grenzen voor DSCR, ICR en LTV vast te leggen, maar noemt geen getal. Ook de rekenwijze verschilt: de ene bank neemt de EBITDA, de andere de netto huur na kosten, vóór of na vennootschapsbelasting, met of zonder reserve voor onderhoud.
Lees daarom eerst je eigen kredietovereenkomst en de algemene kredietvoorwaarden.
- het minimum voor de DSCR, en of er ook een ICR of maximale LTV als covenant staat
- hoe de teller berekend wordt: EBITDA of netto huur, vóór of na belastingen, met of zonder onderhoudsreserve
- welke leningen in de noemer zitten, ook die van de aandeelhouder of van de holding
- op welk niveau getest wordt: het pand, de vennootschap of de groep
- of de toets terugkijkt op de afgelopen periode of vooruitkijkt
- de testdatums en het compliance certificate dat je moet tekenen: je verklaring aan de bank over de covenants
- of je een breuk mag herstellen met een kapitaalinbreng, en binnen welke termijn
Zo bereken je de DSCR van één pand
Gebruik voor de kosten je eigen boekhouding. Voor leegstand, onderhoud of beheer bestaat geen officieel Belgisch kengetal. Banken moeten volgens de EBA wel rekening houden met leegstand, onderhoud, renovaties en huurvrije periodes, dus ze vragen jouw cijfers.
| Post | Per jaar |
|---|---|
| Bruto huur: 12 × € 900 × 12 | € 129.600 |
| Huurderving: zes maanden huur van één appartement | − € 5.400 |
| Onroerende voorheffing | − € 9.600 |
| Verzekering | − € 3.000 |
| Onderhoud en herstellingen | − € 12.000 |
| Beheer en boekhouding | − € 6.000 |
| Beschikbare cashflow | € 93.600 |
| Schuldendienst: € 1.000.000 op 20 jaar aan 3,8% | € 72.285 |
| waarvan intrest in het eerste jaar | € 38.000 |
DSCR = 93.600 / 72.285 = 1,29 ICR = 93.600 / 38.000 = 2,46
De schuldendienst is hier vereenvoudigd tot één betaling per jaar: 1.000.000 × 0,038 / (1 − 1,038^−20) = € 72.285. Met maandelijkse betalingen kom je iets anders uit. Deel je de bruto huur door de schuldendienst, dan krijg je 1,79. Dat cijfer ziet er comfortabel uit, maar er zit geen enkele kost in.
Per vennootschap en voor de groep
Een kredietovereenkomst hangt aan de vennootschap die leent. Toch vraagt een bank volgens de EBA zowel de jaarrekening per vennootschap als de geconsolideerde jaarrekening, en de eigendomsstructuur van de groep. Reken dus op beide niveaus.
Voor een vennootschap of een groep tel je alle tellers en alle noemers apart op, en deel je pas daarna. Het gemiddelde van de ratio’s per vennootschap houdt geen rekening met de grootte van elke lening. Leningen die de holding zelf aanging, tellen op groepsniveau mee in de noemer, ook al staat er geen huur tegenover.
Vennootschap A is het gebouw in Gent van hierboven. Vennootschap B verhuurt 14 studio’s in Leuven en heeft een saldo van € 950.000, vast aan 1,5% tot de herziening, met nog 15 jaar looptijd. De holding leende € 400.000 als bulletlening aan 4%: ze betaalt alleen intrest.
| Entiteit | Beschikbare cashflow | Schuldendienst | DSCR |
|---|---|---|---|
| Vennootschap A, Gent | € 93.600 | € 72.285 | 1,29 |
| Vennootschap B, Leuven | € 82.000 | € 71.197 | 1,15 |
| Holding | € 0 | € 16.000 | |
| Groep | € 175.600 | € 159.482 | 1,10 |
Zonder de holding kom je op 175.600 / 143.482 = 1,22. De lening van de holding haalt er 0,12 af.
Twee dingen verschuiven het beeld nog. Een managementvergoeding die de holding aanrekent, verlaagt de cashflow van de vennootschap, maar valt op groepsniveau weg. En een lening van de aandeelhouder of de holding aan een dochtervennootschap kan in de noemer zitten of niet. Dat bepaalt je contract.
Wat er gebeurt als je onder het minimum zakt
Banken moeten covenants opvolgen en gebruiken het compliance certificate als vroeg signaal. Wat er na een breuk volgt, staat in je kredietovereenkomst. Advocatenkantoor Stibbe beschrijft deze reacties als gangbaar bij financieringen in de Benelux:
| Reactie | Wanneer | Wat het je kan kosten |
|---|---|---|
| Herberekening volgens de contractdefinitie | vóór de testdatum | niets, als de definitie gunstiger blijkt |
| Vrijwillige vervroegde aflossing | vóór de testdatum | eigen middelen, mogelijk een wederbeleggingsvergoeding |
| Waiver | eenmalige breuk | een waiver fee en het akkoord van de bank, of van de meerderheid bij meerdere kredietgevers |
| Reset van de covenants | herhaalde breuk | nieuwe plannen, een cash sweep, extra aflossing, aangepaste prijsvoorwaarden, een amendment fee |
| Equity cure | na de breuk | een kapitaalinbreng van de aandeelhouder |
Bij een cash sweep gaat de cash die overblijft verplicht naar extra aflossing in plaats van naar de aandeelhouder. Hoeveel een bank haar marge verhoogt bij aangepaste prijsvoorwaarden, vind je nergens gepubliceerd. Daarover onderhandel je.
Een kredietovereenkomst kan een covenantbreuk als wanprestatie behandelen, waarna de bank het krediet kan opeisen. Of jouw contract dat doet, en na welke termijn, laat je nalezen voor je in het gesprek stapt.
Vooruitkijken: herziening, leegstand en indexatie
Een DSCR is een foto. Hoe je op de volgende testdatum scoort, hangt af van wat er intussen gebeurt. De EBA vraagt banken ook om het herfinancieringsrisico over de hele looptijd van het krediet op te volgen.
De rentevaste periode. Volgens de ECB-rentestatistiek kostten nieuwe kredieten aan Belgische vennootschappen gemiddeld 1,39% in december 2021 en 3,80% in augustus 2026. Een lening die eind 2021 voor vijf jaar werd vastgezet, wordt eind 2026 herzien. Voor vennootschap B betekent een herziening van 1,5% naar 3,8% een schuldendienst van € 84.253 in plaats van € 71.197, of € 13.056 per jaar meer. B zakt van 1,15 naar 0,97, de groep van 1,10 naar 1,02.
Leegstand. In Gent ligt de cashflow € 21.315 boven de schuldendienst. Dat zijn 23,7 maandhuren. Er mogen dus ongeveer twee appartementen een jaar leegstaan voor de DSCR onder 1,00 zakt. Stel dat je covenant 1,20 vraagt. Dan heb je 93.600 − 1,20 × 72.285 = € 6.858 marge, of 7,6 maandhuren.
Indexatie. Geïndexeerde huur verhoogt de teller elk jaar, maar ook je kosten stijgen. Bij woningen met een EPC D, E, F of zonder EPC en een contract dat vóór 1 oktober 2022 inging, drukt de Vlaamse correctiefactor de geïndexeerde huur. Hoe die werkt, staat in huur indexeren. Wil je alle schokken tegelijk doorrekenen, lees dan vijf stresstests voor je portefeuille.
Voor je volgende gesprek met de bank
- Zet per krediet op één blad: de covenantdefinities, het minimum, de testdatums, de rentevaste periode en de vervaldag.
- Reken per pand en per vennootschap met de definitie uit je kredietovereenkomst.
- Reken de volgende testdatum vooruit, met de rente na herziening en de leegstand die je verwacht.
- Is de marge krap, ga dan vóór de testdatum naar je bank. Dan kan je nog kiezen tussen een vervroegde aflossing, een kapitaalinbreng of een aangepast schema. Na de breuk onderhandel je over een waiver.