Vijf stresstests voor je vastgoedportefeuille

Tussen december 2021 en oktober 2023 steeg de gemiddelde rente op nieuwe kredieten aan Belgische vennootschappen van 1,39% naar 5,24%. De woningprijzen bleven intussen nominaal ongeveer gelijk. Wie meerdere vastgoedvennootschappen financierde, voelde de schok dus in de cashflow, en eerst in de vennootschap met de variabele of de jongste lening. Een stresstest rekent zulke schokken vooraf door, per vennootschap, zodat je weet welk pand als eerste knelt.

Je bank doet deze oefening ook. De Europese richtsnoeren voor kredietverlening verplichten banken om bij vastgoedkrediet onder meer hogere leegstand, onderhoud en renovatie, huurvrije periodes en het herfinancieringsrisico door te rekenen. Percentages schrijven ze niet voor. De voorbeelden hieronder rekenen allemaal op dezelfde portefeuille.

1. Rente: de variabele lening nu, de vaste bij de herziening

Een variabele lening volgt de markt meteen. Een vaste lening pas wanneer de rentevaste periode of de looptijd afloopt. De maat voor deze test komt uit de ECB-rentestatistiek: tussen december 2021 en oktober 2023 steeg de gemiddelde rente op nieuwe kredieten aan vennootschappen met 3,85 procentpunt. Die reeks bestaat vooral uit kort en variabel krediet. Voor meer dan tien jaar rentevast was de stijging 2,46 procentpunt. En de rente beweegt opnieuw: van 3,42% in januari 2026 naar 3,80% in augustus, terwijl de ECB haar depositorente in juni en september verhoogde tot 2,50%.

De annuïteit is telkens opnieuw berekend met de hogere rente.

De schok in Leuven is een risico. Die in Gent is bijna zeker: een herziening naar het huidige niveau kost € 19.241 per jaar extra, vanaf begin 2027. Zet daarom naast elke lening de datum waarop de rente opnieuw bepaald wordt. Hoe je bank zo’n daling van je DSCR leest, staat in DSCR en je bank.

2. Leegstand: hoeveel woningen er mogen leegstaan

Voor de leegstand in Belgische huurwoningen bestaat geen officieel cijfer. Neem je eigen historiek per gebouw, inclusief wanbetaling, huurvrije maanden en de tijd tussen twee huurders.

De groep kan bijna een kwart van de bruto huur verliezen voor de DSCR onder 1,00 zakt: de marge is € 141.311 op € 609.600. Mechelen heeft € 14.131 marge, of 14,9 maandhuren. Drie appartementen die er elk een half jaar leegstaan, duwen de DSCR onder 1,00. Wat de groep gemiddeld aankan, zegt weinig over de vennootschap met de krapste lening.

3. Waardedaling: wanneer je LTV-covenant breekt

Een sterke daling van de woningprijzen is in België de afgelopen jaren uitgebleven. De NBB spreekt van twee jaar nominaal stabiele woningprijzen in 2022 en 2023 en een stijging van 3,7% in 2025. Tegelijk zijn de prijskortingen voor woningen met EPC E en F sinds 2023 dieper geworden, en drukte de renovatieplicht de prijs van E- en F-huizen met ongeveer 2%. De realistische schok is dus een lagere schatting van één gebouw.

LTV na de daling = schuld / (waarde × (1 − daling))

Stel dat de kredietovereenkomst van Mechelen een maximale LTV van 60% als covenant vastlegt, een financiële voorwaarde die je moet blijven halen. Dan zit je er bij 7,4% minder waarde al op. De DSCR blijft gelijk. Het gesprek met de bank gaat dan over de LTV. Meer over hoe banken waarderen, lees je in LTV en herfinanciering.

4. EPC en indexatie: de huur die niet volledig meegroeit

Voor een woninghuurcontract dat vóór 1 oktober 2022 inging, met EPC D, E, F of zonder EPC, vermenigvuldig je in Vlaanderen het resultaat van de indexatieformule met een correctiefactor. Dat gebeurt bij elke indexatie. Er is geen einddatum: de correctie loopt tot er een attest met label A+ tot C is of een nieuw contract start. De factor slaat op de geïndexeerde huur zelf. Bij E, F of geen EPC ligt die huur 4% tot 11% onder de volledige indexatie, bij D 2% tot 5,5%, afhankelijk van de verjaardagsmaand. Hoe je de factor toepast, staat in huur indexeren.

Daarbovenop kondigde de Vlaamse regering een indexatieverbod aan vanaf 2028 voor woningen die de energienormen niet halen. Op 27 oktober 2026 is dat nog geen wet, en welke labels het treft, ligt niet vast. Stel als scenario dat de tien E-appartementen vanaf 2028 niet meer mogen indexeren. Hun huur van € 108.000 per jaar blijft dan staan. Bij 3% inflatie (aanname) mis je in het eerste jaar € 3.240, na drie jaar € 10.015 per jaar. De DSCR van Gent vangt dat makkelijk op. Het risico zit in het rendement en de waarde van het gebouw.

5. Renovatie: wat al vastligt tegen 2030

Twee regels zijn al beslist. Vanaf 1 januari 2030 geldt een minimaal EPC-label als woningkwaliteitsnorm: D voor appartementen en rijwoningen (C vanaf 2035), E voor open en halfopen woningen (D vanaf 2035, C vanaf 2040). Haalt een verhuurde woning dat label niet, dan kan ze ongeschikt verklaard worden en riskeer je een nietig huurcontract. De minister evalueert die norm nog. Meer over labels en attesten lees je in EPC en verhuur.

De tweede regel is de renovatieplicht. Wie sinds 1 januari 2023 een woning of appartement met EPC E of F verwerft, moet binnen zes jaar na de akte renoveren tot minstens label D. Dat geldt ook bij inbreng in een vennootschap en bij een overdracht tussen vennootschappen, niet bij een verkoop van aandelen. De boete is € 500 tot € 5.000 en heft de plicht niet op. Banken rekenen nodige renovatiekosten mee. De renovatiesteun werd in 2025 in alle gewesten afgebouwd.

Mechelen zakt in het werkjaar onder 1,00 en komt na de werken net onder de LTV-grens van 60% die we bij de waardedaling aannamen. Spreid je de werken of betaal je een deel met cash uit Gent, dan ziet dat beeld er anders uit.

Rente, leegstand en waarde samen

Neem de herziening in Gent, 2 procentpunt meer rente in Leuven, 8% huurderving en 15% minder waarde tegelijk.

De groep blijft boven 1,20. Mechelen staat op 1,04 en boven de LTV-grens van 60%. Over dat dossier gaat het gesprek met je bank. De EPC- en renovatietests komen daar in de jaren tot 2030 nog bovenop.

Zo zet je je eigen stresstest op

Reken de tests opnieuw bij elke herziening, aankoop of nieuwe schatting, en altijd per vennootschap.