Een gebouw dat je vennootschap in 2016 kocht, is vandaag meer waard en de lening is bijna half afgelost. Hoeveel ruimte je bank daarop wil vrijmaken voor de volgende aankoop, hangt af van de schatting, de LTV die ze aanvaardt, wat de huur kan dragen en hoe je de lening zekerstelt. Voor registratiebelasting en hypotheek gebruiken we de Vlaamse tarieven.
Wat LTV meet, en welke waarde je bank gebruikt
LTV = uitstaande lening / waarde van het onderpand
De Nationale Bank definieert de LTV bij aanvang precies. In de teller staan alle hypothecaire leningen voor dat pand, ook overbruggingskredieten en leningen die alleen met een mandaat gedekt zijn. In de noemer staat de laagste van twee waarden: de prijs in de akte of het compromis, en de waarde volgens een onafhankelijke schatter. Registratiebelasting en notariskosten tellen niet mee.
Koopt een vennootschap een gebouw van € 500.000, dan betaalt ze € 60.000 registratiebelasting, plus de notaris. Met een lening van € 400.000 is de LTV 80%, ook al bracht ze zelf € 160.000 in: 29% van het budget zonder notaris.
Na de aankoop volgt de bank meestal een lopende LTV: het saldo gedeeld door de actuele waarde. Welke leningen en welke schatting daarin meetellen, staat in je kredietovereenkomst.
Hoe de bank waardeert
De Europese bankenautoriteit (EBA) vraagt banken om bij een nieuw krediet het pand binnen en buiten te laten bezoeken door een onafhankelijke schatter. Statistische modellen mogen daarbij hoogstens helpen. Ook de energiezuinigheid van het gebouw hoort in die waardering.
Volgens de NBB zijn de prijskortingen voor woningen met EPC E en F sinds 2023 dieper geworden, en drukte de Vlaamse renovatieplicht hun prijs met ongeveer 2%. Banken rekenen nodige renovatiekosten mee in hun kredietbeslissing.
Een gestegen marktwaarde is ook niet automatisch meer leenruimte. Sinds 2025 mogen banken voor hun eigen kapitaalberekening een herschatte woning in principe niet hoger laten tellen dan het gemiddelde van de laatste zes jaar of de waarde bij de toekenning van de lening. Een uitzondering zijn werken die de waarde aantoonbaar verhoogden. Of jouw bank dat doortrekt naar je leenruimte, hangt af van haar kredietbeleid.
De 80% van de NBB geldt niet voor je vennootschap
Sinds 2020 verwacht de NBB van banken dat ze deze grenzen respecteren:
| Hypothecair krediet aan een particulier | LTV-drempel | Deel van de jaarproductie dat erboven mag |
|---|---|---|
| Huurinvestering (buy-to-let) | 80% | 10%, en niets boven 90% |
| Eigen woning, starter | 90% | 35%, waarvan hoogstens 5% boven 100% |
| Eigen woning, andere | 90% | 20%, en niets boven 100% |
Het is een grens op de hele jaarproductie van de bank, geen verbod per dossier. Het is ook geen wet. De NBB werkt met "comply or explain" (volgen of uitleggen waarom niet): een bank mag afwijken als ze bijvoorbeeld extra onderpand heeft.
Een investeringskrediet aan een vastgoedvennootschap valt buiten deze verwachtingen. De EBA verplicht banken wel om in hun kredietbeleid zelf LTV-limieten vast te leggen, maar een Belgische norm voor vennootschappen bestaat niet. De website van vdk bank toont een vennootschap die een pand van € 500.000 koopt met € 400.000 krediet, op hoogstens 25 jaar voor residentieel vastgoed. Dat voorbeeld legt geen grens vast. KBC noemt de terugbetalingscapaciteit het belangrijkste criterium.
Investeer je ook privé, dan valt dat deel wel onder de NBB-verwachtingen van je bank. Een lening boven 80% LTV kan, maar de bank moet ze binnen haar jaarmarge passen.
Equity release: ruimte op een pand dat je al hebt
Bij equity release neem je extra krediet op een pand dat in waarde steeg of waarop je al afloste. De bank laat het opnieuw schatten, telt het bestaande saldo mee in de teller en kijkt of de huur de extra aflossing draagt.
De vennootschap kocht het gebouw met acht appartementen voor € 1.200.000 en leende € 900.000 op 20 jaar aan 2%. De hypotheek werd ingeschreven voor € 900.000 plus 10% toebehoren, dus € 990.000. Volgens de aflossingstabel is het saldo vandaag € 494.000. Een nieuwe schatting komt op € 1.560.000.
LTV vandaag = 494.000 / 1.560.000 = 31,7%
| Maximale LTV van je bank (voorbeeld) | Maximale schuld | Ruimte na het saldo |
|---|---|---|
| 50% | € 780.000 | € 286.000 |
| 60% | € 936.000 | € 442.000 |
| 70% | € 1.092.000 | € 598.000 |
Komt de schatter van de bank op € 1.450.000, dan zakt de ruimte bij 70% naar € 521.000. Elke € 100.000 minder schatting kost je bij die grens € 70.000 leenruimte.
Wat herfinanciering kost
| Kost | Hoeveel | Wanneer |
|---|---|---|
| Registratierecht op hypotheekvestiging | 1% van hoofdsom plus toebehoren | nieuwe inschrijving in Vlaanderen |
| Hypotheekrecht | 0,30% van hetzelfde bedrag | nieuwe inschrijving |
| Notaris en schatting | ereloon, aktekosten, schattingskosten | schatting ook bij een wederopname |
| Hypothecair mandaat | geen 1% en geen 0,30% | zolang de bank het niet omzet |
| Wederbeleggingsvergoeding, consumentenkrediet | hoogstens 3 maanden intrest, niets bij herfinanciering bij dezelfde bank sinds 10 juni 2024 | particulier |
| Wederbeleggingsvergoeding, lening op interest | hoogstens 6 maanden intrest (art. 1907bis oud BW) | ook voor vennootschappen |
| Wederbeleggingsvergoeding, kmo-kredietopening | hoogstens 6 maanden intrest, voor kredieten tot € 2 miljoen | kleine onderneming, contract vanaf 8 januari 2018 |
In het voorbeeld staat er op een inschrijving van € 990.000 nog € 494.000 schuld: € 496.000 vrije ruimte. Die ruimte opnieuw gebruiken heet bij woonkredieten een wederopname: KBC rekent dan geen notaris- en hypotheekkosten, Argenta wel schattingskosten. Of een wederopname ook voor jouw vennootschapskrediet kan, staat in de akte en het kredietbeleid van je bank. Is een nieuwe inschrijving nodig voor € 350.000, dan betaal je op € 385.000 (met 10% toebehoren) € 3.850 registratierecht en € 1.155 hypotheekrecht, plus de notaris.
Een mandaat is goedkoper, maar de bank krijgt geen rang. Daarom dekt ze vaak maar een deel van het krediet met een mandaat, en kan ze een iets hogere rente vragen. Stap je over naar een andere bank, dan komt de handlichting (doorhaling) van de oude hypotheek erbij, en eventueel een wederbeleggingsvergoeding: zes maanden intrest op € 494.000 aan 2% is € 4.940. Banken argumenteren dat een kredietopening geen lening is en dus buiten art. 1907bis valt. Of jouw krediet daaronder of onder de kmo-regels valt, laat je nalezen.
De volgende aankoop: 12% zit niet in de LTV
Een vennootschap betaalt in Vlaanderen 12% registratiebelasting op een woning. Het verlaagde tarief van 2% is er alleen voor de enige eigen woning van een natuurlijk persoon. Omdat die 12% niet in de waarde voor de LTV zit, betaal je die belasting met eigen middelen, of met geld dat je elders vrijmaakt. Meer over die structuurkeuze lees je in privé, vennootschap of holding.
De vennootschap uit Antwerpen koopt een pand van € 800.000 met vier appartementen. De schatter van de bank komt op € 780.000. Stel dat de bank tot 70% gaat.
lening = 70% × 780.000 = € 546.000 eigen middelen = 800.000 − 546.000 + 96.000 = € 350.000 plus notaris
De € 350.000 komt uit equity release op het eerste gebouw. De acht appartementen daar brengen elk € 850 per maand op, de vier nieuwe € 875. Zo ziet de bank het geheel, met de nieuwe leningen op 20 jaar aan 3,8%:
| Gebouw 1 | Gebouw 2 | Samen | |
|---|---|---|---|
| Waarde | € 1.560.000 | € 780.000 | € 2.340.000 |
| Schuld | € 844.000 | € 546.000 | € 1.390.000 |
| LTV | 54,1% | 70,0% | 59,4% |
| Bruto huur per jaar | € 81.600 | € 42.000 | € 123.600 |
| Schuldendienst per jaar | € 80.341 | € 39.467 | € 119.808 |
De bruto huur dekt de schuldendienst amper, nog vóór onroerende voorheffing, verzekering en onderhoud. Stel dat de bank met 25% kosten rekent en een minimum-DSCR van 1,20 vraagt (huur na kosten gedeeld door schuldendienst):
maximale schuldendienst = 0,75 × 123.600 / 1,20 = € 77.250 min het oude krediet (2%, nog 10 jaar) − € 55.041 ruimte voor nieuwe schuldendienst = € 22.209 per jaar
Op 20 jaar aan 3,8% is dat ongeveer € 307.000 nieuwe schuld. De LTV liet de € 896.000 nieuwe schuld uit dit plan wel toe.
Het oude krediet lost € 494.000 af in tien jaar, en dat drukt de cashflow. Herfinancieert de bank dat saldo op 20 jaar aan 3,8%, dan daalt de jaarlast van € 55.041 naar € 35.709. Met dezelfde huren en aannames draag je zo ongeveer € 575.000 nieuwe schuld. Je betaalt wel 3,8% in plaats van 2% op het oude saldo: in het eerste jaar ongeveer € 8.900 meer intrest. Hoe de bank de terugbetalingscapaciteit meet, lees je in DSCR en je bank.
Wat de rente sinds 2021 met je leenruimte deed
Gemiddelde rente op nieuwe kredieten van Belgische banken, volgens de ECB-rentestatistiek:
| Maand | Vennootschappen, alle | Vennootschappen, rentevast meer dan 10 jaar | Woonkrediet gezinnen |
|---|---|---|---|
| december 2021 | 1,39% | 1,44% | 1,49% |
| december 2022 | 3,54% | 3,32% | 3,08% |
| oktober 2023 | 5,24% | 3,90% | 3,78% |
| december 2024 | 4,07% | 3,19% | 3,16% |
| december 2025 | 3,47% | 3,66% | 3,45% |
| augustus 2026 | 3,80% | 3,78% | 3,70% |
In de kolom "alle" weegt kortlopend en variabel krediet het zwaarst. De ECB hield haar depositorente tot juli 2022 op −0,50% en verhoogde ze in 2026 opnieuw, tot 2,50% op 16 september.
Neem een gebouw waarvan de huur € 60.000 schuldendienst per jaar kan dragen. Op 20 jaar aan 1,44% is dat een lening van ongeveer € 1.036.000. Aan 3,78% is het € 832.000, een vijfde minder. De woningprijzen daalden intussen niet: de NBB spreekt van twee jaar nominaal stabiele prijzen en een stijging van 3,7% in 2025. De rem kwam dus van de terugbetalingscapaciteit.
Voor je naar de bank stapt
- een recente schatting, met datum, schatter en methode, en het verslag
- per lening het saldo, de rente, de rentevaste periode en de vervaldag
- per hypotheek of mandaat het ingeschreven bedrag en de rang, zodat je de vrije ruimte kent
- de huurlijst en de DSCR per pand en per vennootschap
- het EPC per unit en de renovaties die je plant
- de kosten die je bank aanrekent: schatting, notaris, wederbeleggingsvergoeding, en of een wederopname kan
Vraag de bank ook welke LTV ze gebruikt voor de lopende opvolging, en op welke schatting. Een kopie van het schattingsverslag laat je zien waar de schatter je pand lager zag dan jij.