Neem een familie met twaalf appartementen op naam van de ouders, twee gebouwen in een BV en een boekhouder die voorstelt om er een holding boven te zetten. Fiscaal verandert er bij elke stap iets anders. Ook uw beheer ziet er anders uit: wie verhuurder is, op welke rekening de huur binnenkomt en welke cijfers u per entiteit moet kunnen tonen. De tarieven hieronder gelden voor Vlaanderen in 2026.
Fiscaal en beheersmatig zijn twee vragen
De fiscale vraag is wie eigenaar is en welk belastingregime daardoor geldt. Die beantwoordt u bij de aankoop of bij een herstructurering, samen met uw fiscalist en uw notaris. Elke wijziging aan de eigendom van bestaand vastgoed heeft fiscale gevolgen.
De beheersmatige vraag is hoe u daarna elke dag werkt. Een vennootschap is zelf de verhuurder: ze staat in het huurcontract met naam, zetel en ondernemingsnummer. De huur komt op haar rekening, en lening en facturen staan op haar naam. Economisch wilt u één overzicht over alles wat de familie bezit. Juridisch staat elke vennootschap op zichzelf, en uw cijfers moeten dat volgen. Komt de huur van een pand van de BV op een privérekening binnen, dan klopt haar boekhouding niet meer.
De structuren naast elkaar
| Privé | Vastgoedvennootschap | Holding met vastgoedvennootschappen | |
|---|---|---|---|
| Belasting op huurinkomen | Geïndexeerd KI × 1,4, progressief tot 50% | Werkelijke winst: 25%, of 20% op de eerste € 100.000 onder voorwaarden | Elke dochter op haar eigen winst. Het tarief van 20% kan in het gedrang komen |
| Registratiebelasting bij aankoop | 12%, of 2% voor uw enige eigen woning | 12% | 12%, betaald door de vennootschap die koopt |
| Meerwaarde bij verkoop | Gebouwd pand: belast binnen vijf jaar, daarna in de regel vrij | Altijd belast, spreiding onder voorwaarden | Verkoopt u aandelen, dan geldt sinds 2026 een meerwaardebelasting |
| Geld naar uzelf | Rechtstreeks | Bezoldiging, dividend, liquidatiereserve, terugbetaling van uw lening aan de vennootschap | Van dochter naar holding, daarna naar u |
| Schenken aan uw kinderen | Vastgoed: 3% tot € 150.000, oplopend tot 27% | Aandelen: 3%, geen vrijstelling voor woonvastgoed | Idem, ook voor woonvastgoed in dochters |
Huurinkomen
Privé betaalt u bij gewone woninghuur aan een particulier geen belasting op de huur die u ontvangt, maar op het geïndexeerd KI × 1,4 (coëfficiënt 2,3000 voor inkomstenjaar 2026). Dat bedrag komt bij uw andere inkomen. In een vennootschap verlagen kosten, intrest en afschrijvingen op het gebouw (in de regel 3% per jaar, grond niet) de belastbare winst.
Het verlaagde tarief van 20% vraagt onder meer een kleine vennootschap en een minimumbezoldiging voor minstens één bedrijfsleider. Volgens meerdere fiscale bronnen vervalt het ook als meer dan de helft van de aandelen bij andere vennootschappen ligt. Voor een dochter van een holding is dat een punt om na te kijken.
Een bestaand pand onderbrengen
Een pand van privé naar uw vennootschap verhuizen is niet gratis. Brengt een natuurlijk persoon een woning in een Belgische vennootschap in, dan is 12% verkooprecht (de registratiebelasting bij een overdracht) verschuldigd: € 36.000 op een appartement van € 300.000. Voor ander vastgoed dan woningen, ingebracht tegen aandelen, geldt het Vlaamse verkooprecht niet. Haalt u later een pand uit de vennootschap naar een vennoot, dan is in principe opnieuw verkooprecht verschuldigd, met uitzonderingen voor wat de vennoot zelf inbracht.
Verkopen
Privé is de meerwaarde op een gebouwd pand belast aan 16,5% als u binnen vijf jaar na de aankoop verkoopt, daarna in de regel niet. In een vennootschap is ze altijd belast.
Sinds 2026 wordt ook de verkoop van aandelen door natuurlijke personen belast. De Kamer keurde op 3 april 2026 een meerwaardebelasting op financiële activa goed, met terugwerkende kracht tot 1 januari 2026. Het tarief is 10%, met een jaarlijkse vrijstelling van € 10.000. Hebt u minstens 20% van de aandelen, dan krijgt u een vrijstelling op de eerste € 1.000.000 over vijf jaar en betaalt u daarboven oplopend tot 10%. Verkoopt u aandelen aan een vennootschap die u en uw familie controleren, zoals uw eigen holding, dan is het tarief 33%. Meerwaarden van vóór 31 december 2025 vallen erbuiten.
Geld naar uzelf
Voor elke uitkering gelden de regels van het vennootschapsrecht. Bij een BV moet ze eerst door een netto-actieftest en een liquiditeitstest, die nagaan of de vennootschap het geld kan missen. Een gewoon dividend kost 30% roerende voorheffing. Voor aandelen uit een inbreng in geld in een kmo bestaat het VVPR-bis-tarief, dat sinds 1 juli 2026 na drie jaar 18% bedraagt. Een liquidatiereserve kost 10% bij het aanleggen. Keert u ze na drie jaar uit, dan kost dat nog 9,8%, voor reserves uit boekjaren die eindigen vanaf 31 december 2025.
In een groep stromen dividenden eerst naar de holding. Heeft de holding minstens 10% van de dochter, dan mag ze die dividenden in principe van haar eigen winst aftrekken als definitief belaste inkomsten (DBI). De winst waaruit ze komen, werd al belast bij de dochter. Met een groepsbijdrage kan een winstgevende vennootschap het verlies van een verbonden vennootschap opvangen. Daarvoor is een rechtstreekse deelneming van minstens 90% nodig, gedurende vijf jaar, en een schriftelijke overeenkomst.
Schenken aan de volgende generatie
Vastgoed schenken in rechte lijn (tussen ouders en kinderen) kost 3% tot € 150.000, 9% tot € 250.000, 18% tot € 450.000 en 27% daarboven. Aandelen schenken kost bij registratie 3% in rechte lijn en tussen partners, 7% aan anderen, ongeacht het bedrag. Voor een schenking van € 300.000 aan een kind is dat € 22.500 als vastgoed (€ 4.500 + € 9.000 + € 9.000) en € 9.000 als aandelen met dezelfde waarde.
De vrijstelling voor familiale vennootschappen gold al niet voor vennootschappen zonder reële economische activiteit. Sinds 1 januari 2026 sluit ze ook uitdrukkelijk het deel van de aandelenwaarde uit dat bestaat uit woonvastgoed of bouwgrond, ook als dat vastgoed in een dochter zit waarvan de vennootschap minstens 10% bezit. Alleen een vennootschap die minstens 75% van haar omzet uit die activiteit haalt én in de drie jaar vóór de schenking minstens één voltijdse werknemer had, ontsnapt daaraan. Een schenking die niet geregistreerd wordt, valt in de erfbelasting als de schenker binnen vijf jaar overlijdt.
Wat er bestuurlijk verandert
| Privé | Vastgoedvennootschap | Holding met dochters | |
|---|---|---|---|
| Boekhouding | Uw aangifte personenbelasting | Eigen boekhouding en aangifte | Per vennootschap, ook de holding |
| Jaarrekening | Niet van toepassing | Neerleggen bij de Nationale Bank, uiterlijk zeven maanden na het boekjaar | Per vennootschap |
| Bankrekening | Uw eigen rekening | Op naam van de vennootschap | Per vennootschap |
| Leningen | Op uw eigen naam | Op naam van de vennootschap, plus uw rekening-courant | Ook leningen tussen holding en dochters |
| Rapportering | Voor uzelf | Per vennootschap | Per entiteit en voor de groep |
Leningen binnen de groep
Leent de holding geld aan een dochter, of leent u geld aan uw vennootschap, leg het dan vast in een overeenkomst met rente en terugbetaling. Hou de rente marktconform. Intrest boven de marktrente kan de fiscus als kost weigeren, en bij een lening van een bestuurder of aandeelhouder behandelen als dividend. In uw overzicht voor de bank staan die leningen apart van de bankschuld.
Per entiteit en voor de groep
Een moedervennootschap hoeft geen geconsolideerde jaarrekening op te maken als de groep van beperkte omvang is. Dat is zo als de groep op geconsolideerde basis, twee jaar na elkaar, niet meer dan één van deze grenzen overschrijdt: 250 werknemers, € 42.500.000 omzet, € 21.250.000 balanstotaal. De Europese lijst waarmee banken werken, vraagt wel jaarrekeningen per vennootschap én geconsolideerd, plus de eigendomsstructuur. Dat groepsbeeld maakt u dan zelf. Meer daarover in het rapport voor uw bank.
Telt u alle vennootschappen gewoon op, dan weegt elke dochter voor 100%. Economisch telt ze voor de familie alleen mee voor het percentage dat de familie bezit.
De ouders bezitten 100% van een holding. De holding bezit 60% van Vastgoed A (40% ligt bij een externe partner) en 100% van Vastgoed B. Een pand in A is € 1.000.000 waard, met een lening van € 600.000.
Netto waarde pand in A € 1.000.000 − € 600.000 = € 400.000 Economisch deel van de familie 60% × € 400.000 = € 240.000 Overschat bij volledige telling € 400.000 − € 240.000 = € 160.000
Komt er een tussenvennootschap bij, waarin de holding 80% heeft en die 60% van A bezit, dan is het doorgerekende belang 80% × 60% = 48%.
Wat u per vennootschap vastlegt
- Ondernemingsnummer, zetel, boekjaar en de uiterste datum voor de neerlegging van de jaarrekening.
- De rekeningen op naam van de vennootschap, en welke huur op welke rekening binnenkomt.
- Welke panden de vennootschap bezit, en welke kredieten en zekerheden erop rusten.
- Huurcontracten op naam van de vennootschap die eigenaar is.
- De aandeelhouders met hun percentage en de datum waarop dat inging, ook externe partners.
- Elke lening binnen de groep, met overeenkomst, rente en aflossingsplan.
- Welke cijfers uw bank per vennootschap en voor de groep wil zien.