EPC en verhuur: wat de huidige en komende eisen betekenen voor uw indexatie en uw portefeuille

Een gebouw met acht appartementen: twee met label F, twee met E, twee met D en twee met C. Vandaag hangt het van het label af of u volledig mag indexeren, en na een aankoop hoe snel u moet renoveren. Vanaf 2030 beslist het ook of u die appartementen nog geldig kunt verhuren. Alles hieronder geldt voor woningen in Vlaanderen.

Wat u bij elke nieuwe verhuring voorlegt

Voor elke woning die u te huur stelt, hebt u een EPC nodig van een erkende energiedeskundige. Het moet geldig zijn vanaf dat moment tot de ondertekening van het contract. In elk zoekertje en op elke website vermeldt u de energiescore of het label, ook als een makelaar voor u adverteert. De nieuwe huurder krijgt een kopie bij het contract.

Een EPC is 10 jaar geldig. De kost is voor de verhuurder, want de plicht volgt uit het bezit. Zonder EPC riskeert u bij een steekproef een boete van € 500 tot € 5.000, en de plicht blijft gewoon bestaan.

Elk appartementsgebouw met minstens twee wooneenheden heeft daarnaast een EPC van de gemeenschappelijke delen nodig, ook als één vennootschap het hele gebouw bezit. Het is hoogstens 10 jaar geldig en moet eerder vernieuwd worden als minstens 15% van de gebouwschil (dak, gevels, ramen en vloer) vervangen of geïsoleerd wordt. De energiedeskundige gebruikt de gegevens ervan in het EPC van elk appartement, dus laat u dat attest eerst maken.

Het EPC en uw indexatie vandaag

Ging een huurcontract voor een hoofdverblijfplaats in vóór 1 oktober 2022, dan vermenigvuldigt u de uitkomst van de indexatieformule met een correctiefactor als de woning label D, E, F of geen geldig EPC heeft. Dat gebeurt bij elke indexatie, tot er een attest met label C of beter is of een nieuw contract start. De formule en de factortabel staan in Huur indexeren.

De factor drukt de huur zelf, niet alleen de stijging van dit jaar. Naargelang de verjaardagsmaand ligt de huur bij E, F of zonder EPC 4 tot 11% onder de volledig geïndexeerde huur, bij D 2 tot 5,5%. Waar het in een grote portefeuille misloopt:

• Een vervallen EPC telt als geen EPC. Voor de lopende huur hoeft u geen nieuw te laten maken, maar wie niets doet, krijgt de strengste factor.
• Een EPC van vóór 2019 heeft geen label. Dan beslist het kengetal, het energieverbruik per m² dat op het attest staat: boven 500 kWh/m² is F, 401 tot 500 E, 301 tot 400 D. Deze attesten vervallen uiterlijk eind 2028.
• Een beter label werkt niet terug. Volledig indexeren mag vanaf de dag van het nieuwe attest, nooit ervoor.

In aanloop naar de maximale EPC-labels in de minimale woningkwaliteitsnormen in 2030 voorzien we in een indexatieverbod vanaf 2028 voor de private huurwoningen die de vooropgestelde normen (nog) niet halen.

Zo staat het in het Vlaamse regeerakkoord van september 2024. De minister wil het verbod opnemen in een herziening van het Woninghuurdecreet, met bekrachtiging gepland tegen eind 2026. Half september 2026 staat het nog niet in het decreet, en welke labels eronder vallen, ligt niet vast. Anders dan de correctiefactor verwijst de aankondiging niet naar de startdatum van het contract.

De woningkwaliteitsnorm vanaf 2030

Op 8 december 2023 keurde de Vlaamse Regering een minimaal EPC-label goed als woningkwaliteitsnorm. Het staat in het technisch verslag waarmee een woningcontroleur een woning beoordeelt, en het geldt voor elke huurwoning, ook zonder aankoop.

Op 1 januari 2040 volgt voor open en halfopen woningen nog een stap naar label C. De minister evalueert het label en de afstemming op de renovatieplicht. Een wijziging is er nog niet.

Twee energie-eisen gelden nu al. Een dak groter dan 16 m² zonder minimale isolatie (ongeveer 3 à 4 cm) is sinds 2020 een gebrek van categorie II (een gebrek waardoor de woning geen conformiteitsattest krijgt), en meer dan één raam zonder dubbel glas kan sinds 2023 tot een ongeschiktverklaring leiden. Beide tellen niet bij een zelfstandige woning met een energiescore onder 600 kWh/m² (open), 550 (halfopen), 450 (rijwoning) of 400 (appartement).

Wat er gebeurt als een woning de norm niet haalt

Er komt geen apart verhuurverbod. Een woning onder het minimale label heeft een gebrek van categorie II, net als vandaag een woning zonder rookmelders. In de praktijk komt dat dicht bij een verbod:

• De burgemeester kan de woning ongeschikt verklaren, en u krijgt geen conformiteitsattest.
• Een huurcontract voor een niet-conforme woning is nietig. U betaalt de ontvangen huur terug, eventueel verminderd met een bezettingsvergoeding die de rechter bepaalt.
• Een niet-conforme woning verhuren is strafbaar, met een geldboete tot € 200.000.

Reken ook niet op een hogere huur na de werken. Wat nodig is om een woning conform te maken, geeft geen recht op een huurprijsherziening. Een beter label levert wel iets op bij een contract van vóór oktober 2022, want vanaf label C valt de correctiefactor weg. De procedure staat in Conformiteitsattest.

Renovatieplicht na een aankoop

Wie sinds 1 januari 2023 een woning of appartement met label E of F verwerft, moet binnen zes jaar na de akte renoveren tot minstens label D en dat bewijzen met een nieuw EPC. De termijn ging op 12 december 2025 definitief van vijf naar zes jaar, ook voor lopende overdrachten. De plicht geldt per wooneenheid, ook in studentenhuizen. Niet voldoen kost € 500 tot € 5.000, en u krijgt een nieuwe termijn.

Een eerder geplande verstrenging naar label C voor aankopen vanaf 2028 wil de regering schrappen. Op vlaanderen.be staat die verstrenging nog bij de aangekondigde wijzigingen.

Wat het betekent voor uw portefeuille

Zet per eenheid het label naast het woningtype en de startdatum van het contract:

De markt rekent het label al mee. Volgens de notarisbarometer zakte de gemiddelde prijs van een Vlaams appartement met label F in 2025 van € 244.012 naar € 203.488, niet gecorrigeerd voor ligging of grootte. En volgens de Nationale Bank houden veel banken bij woonkredieten rekening met renovaties die nog moeten komen. Neem die renovaties mee in uw stresstests.

Wat u nu vastlegt