Huur indexeren in Vlaanderen: de formule, het juiste moment en waar het misloopt

Een appartement in Mechelen is verhuurd sinds 1 november 2025. Een jaar later mag de huur mee met de index. Dan moet u wel het juiste aanvangsindexcijfer nemen, op tijd vragen en een eventuele EPC-correctie toepassen. Alles hieronder geldt voor woninghuur in Vlaanderen, voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019, tenzij er iets anders staat.

De formule en de drie cijfers die u nodig hebt

nieuwe huur = basishuur × nieuw indexcijfer / aanvangsindexcijfer

• Basishuur is de huur uit het contract of uit een vonnis, zonder kosten en lasten. Na een huurprijsherziening wordt de herziene huur de nieuwe basishuur.
• Nieuw indexcijfer is de gezondheidsindex van de maand vóór de maand van de verjaardag. Verjaart het contract op 1 november, dan is dat oktober.
• Aanvangsindexcijfer is de gezondheidsindex van de maand vóór de maand waarin het contract in werking trad.

De gezondheidsindex is een variant van de consumptieprijsindex waaruit onder meer tabak, alcohol en motorbrandstoffen zijn weggelaten. Statbel publiceert hem elke maand.

Welke maand is uw aanvangsindex?

Hier gaan de meeste berekeningen fout. In Vlaanderen hangt het antwoord af van de datum waarop het contract gesloten werd, dus de dag van ondertekening.

Een contract dat op 20 december 2018 getekend werd en op 1 januari 2019 inging, valt dus nog onder de oude regel.

900 × 104,68 / 100,14 = € 940,80

Basis 2013 of basis 2025?

Sinds 29 januari 2026 publiceert Statbel de indexen met 2025 als referentiejaar (2025 = 100). Oudere reeksen, zoals 2013 = 100, blijven beschikbaar in de historiek. Voor de berekening maakt dat niets uit, zolang aanvangs- en nieuw indexcijfer uit dezelfde reeks komen. In basis 2013 geeft het voorbeeld 900 × 141,91 / 135,76 = € 940,77, drie cent verschil door afronding. Mengt u de reeksen, dan wordt het absurd: 900 × 141,91 / 100,14 = € 1.275,40.

Wanneer kan uw verzoek vertrekken?

De indexatie gebeurt niet vanzelf. De wet laat ze toe op schriftelijk verzoek, eenmaal per huurjaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding. Een contract dat indexeert op 1 januari of op een andere vaste datum, wijkt daarvan af. Het Vlaams Woninghuurdecreet is hier dwingend en legt het nieuwe indexcijfer vast op de maand vóór de verjaardagsmaand. Zo’n beding levert daardoor nooit meer op dan de wettelijke formule.

Het nieuwe indexcijfer bepaalt ook wanneer u kunt rekenen. Statbel publiceert de gezondheidsindex op de voorlaatste werkdag van de maand zelf: het cijfer van oktober 2026 verscheen op 29 oktober 2026. Voor een verjaardag op de eerste van de maand kent u het juiste cijfer pas enkele dagen vooraf. Een voorstel dat twee weken op voorhand klaarstaat, rekent dan met een cijfer dat nog niet bestaat.

Vergeet u een verjaardag, dan geldt deze regel:

De aanpassing werkt slechts terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek.

Zo staat het in artikel 34 van het Vlaams Woninghuurdecreet. De maand van het verzoek zelf telt ook mee. Vertrekt het verzoek uit het voorbeeld pas op 15 maart 2027, dan krijgt u maart en terugwerkend december, januari en februari: 4 × € 40,80 = € 163,20. November is weg. Betaalt de huurder niet, dan verjaart uw vordering één jaar na het verzoek, hier op 15 maart 2028.

Wanneer indexeert u niet, of minder?

• Mondeling contract. Indexatie vereist een schriftelijk contract.
• Uitdrukkelijk uitgesloten. Het contract sluit indexatie uit.
• Studentenhuur van een jaar of korter. Een kotcontract wordt alleen geïndexeerd als het langer dan een jaar loopt.
• Slecht of geen EPC bij een ouder contract. Dan geldt de correctiefactor hieronder.

Een kortlopend contract van maximaal drie jaar mag u wel gewoon indexeren.

De EPC-correctiefactor in Vlaanderen

De correctie geldt voor huurcontracten van een hoofdverblijfplaats die vóór 1 oktober 2022 in werking traden, als de woning EPC-label D, E, F heeft of geen EPC. Tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 was de indexatie voor die woningen bevroren of gehalveerd. Sinds 1 oktober 2023 mag u opnieuw indexeren, maar vermenigvuldigt u het resultaat van de gewone formule met een correctiefactor. Zo wordt de gemiste indexatie niet ingehaald. De factor hangt af van het label en de verjaardagsmaand, en Vlaanderen publiceert er een tabel van.

De factor geldt bij elke indexatie, zonder einddatum, tot er een attest met label A+, A, B of C is of een nieuw huurcontract start. Een verlenging is geen nieuw contract, en een vervallen EPC telt als geen EPC. Met een beter attest indexeert u volledig vanaf de dag dat u het hebt, maar de terugwerking van drie maanden reikt nooit tot vóór die datum. Vroeg u te veel, dan mag de huurder de oude huur blijven betalen tot u een correct verzoek stuurt.

De Vlaamse regering kondigde aan dat indexeren vanaf 2028 verboden wordt voor woningen die niet aan de energienormen voldoen. Op 29 oktober 2026 staat dat nog niet in de wet. Meer over labels en attesten leest u in EPC en verhuur.

Handelshuur, kort

Bij handelshuur is een indexatie alleen verschuldigd als het contract ze bedingt, en dan hoogstens één keer per huurjaar en ten vroegste op de verjaardag. De EPC-correctie geldt daar niet, want die is beperkt tot huur van een hoofdverblijfplaats.

Waar het misloopt in een grotere portefeuille

• De ondertekeningsmaand als aanvangsindex. Voor een Vlaams contract van na 2018 is dat fout zodra tekenen en ingaan in een andere maand vallen.
• Te laat gevraagd. Alles vóór de drie maanden terugwerking is weg, per contract en per jaar.
• Het EPC-label niet opgevolgd. Een attest dat vervalt, zet een woning terug in de strengste klasse. Een nieuw label C levert weer volledige indexatie op, maar pas vanaf de datum van het attest.
• Lasten mee geïndexeerd. De formule geldt voor de basishuur zonder kosten en lasten.
• Het betaalschema niet aangepast. De huurder kreeg het nieuwe bedrag door, maar uw opvolging rekent nog met het oude. Dan kloppen uw achterstallen niet meer.

Wat u per contract vastlegt

Zet in uw verzoek de basishuur, beide indexcijfers met hun maand en reeks, de eventuele correctiefactor, de nieuwe huur en de datum vanaf wanneer ze geldt. Een huurder die de berekening kan narekenen, stelt minder vragen.