Uw nieuwe huurder neemt een appartement in Gent voor € 950 per maand. Hoeveel waarborg mag u vragen, waar moet dat geld staan, en wat mag u ervan houden als hij vertrekt met een maand achterstal en een brandplek in het keukenblad? De regels hieronder gelden voor de huur van een hoofdverblijfplaats in Vlaanderen, voor contracten gesloten vanaf 1 januari 2019. Studentenhuur, Brussel en Wallonië komen apart aan bod.
Hoeveel mag u vragen?
Hoogstens drie maanden huur, voor elke vorm. Voor het appartement in Gent is dat € 2.850. U kunt daar geen tweede zekerheid naast leggen, want een combinatie van vormen is niet toegelaten. Twee maanden op een geblokkeerde rekening plus een ouder die borg staat, mag dus niet.
| Regime | Maximum | Bij € 950 huur |
|---|---|---|
| Vlaanderen, hoofdverblijfplaats | 3 maanden | € 2.850 |
| Vlaanderen, studentenhuur | 2 maanden | € 1.900 |
| Brussel, contract gesloten of verlengd vanaf 1 november 2024 | 2 maanden | € 1.900 |
| Wallonië, contract vanaf 1 juni 2023 | 2 maanden | € 1.900 |
Heeft uw huurder het bedrag niet liggen, dan kan hij bij het Vlaams Woningfonds een renteloze huurwaarborglening aanvragen. Voor aanvragen vanaf 1 januari 2026 betaalt hij die terug over 36 maanden.
De vier toegelaten vormen
In Vlaanderen kiest de huurder de vorm. Alleen deze vier zijn toegelaten:
| Vorm | Hoe het werkt |
|---|---|
| Geïndividualiseerde rekening | Een geblokkeerde rekening op naam van de huurder bij een bank. |
| Zakelijke zekerheidstelling | Een zekerheid op naam van de huurder bij een financiële instelling, bijvoorbeeld een kapitalisatiebon of obligatie. |
| Bankwaarborg via het OCMW | Een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling. Het OCMW doet de aanvraag. |
| Borgstelling | Een persoon of een vennootschap staat borg voor de huurder, alleen als u akkoord gaat. |
Bij een rekening of een zakelijke zekerheid wordt de interest gekapitaliseerd ten voordele van de huurder: hij wordt bij het tegoed gevoegd. U hebt wel een voorrecht op dat tegoed voor alles wat de huurder u nog schuldig is. De bank bevestigt dat de waarborg gesteld is, met een officieel formulier dat de Vlaamse Regering vastlegde. Bewaar dat formulier bij het contract: het is uw bewijs dat het geld er staat.
Een borgstelling loopt door bij een verlenging en bij de omzetting naar een contract van negen jaar. Bij een nieuw contract tussen dezelfde partijen loopt ze niet door, dus dan vraagt u een nieuwe. De bankwaarborg die een huurder in maandelijkse schijven opbouwt, bestaat in Brussel en Wallonië, maar staat niet in het Vlaams Woninghuurdecreet.
Wat niet mag
- Cash of een storting op uw eigen rekening. Voor een hoofdverblijfplaats is dat geen toegelaten vorm.
- Twee vormen combineren. Ook niet als het totaal onder de drie maanden blijft.
- Een vrijgaveformulier bij de start laten tekenen. Het akkoord mag ten vroegste bij het einde van de huur opgesteld worden. Een formulier van bij de ondertekening is ongeldig.
Hebt u de waarborg toch in handen en zet u hem niet op een geïndividualiseerde rekening, dan betaalt u de huurder vanaf de overhandiging interest tegen de gemiddelde marktrente. De huurder mag het bedrag bovendien als betaalde huur beschouwen, zodra hij zelf dezelfde som plus interest op een geblokkeerde rekening op zijn naam zette. Bij een waarborg van drie maanden kan dat neerkomen op drie maanden zonder huurbetaling.
Vrijgave: een akkoord of een vonnis
De bank betaalt alleen uit met een schriftelijk akkoord tussen u en de huurder, opgesteld ten vroegste bij het einde van de huur, of met een kopie van een rechterlijke beslissing. In het akkoord legt u vast welk deel naar u gaat en welk deel naar de huurder.
Het Vlaams Woninghuurdecreet legt u geen termijn op om een waarborg voor een hoofdverblijfplaats vrij te geven. Er is wel een harde grens aan uw kant:
De rechtsvordering van de verhuurder tot vrijgave van de huurwaarborg in zijn voordeel verjaart door verloop van één jaar nadat de huurovereenkomst is beëindigd.
Zo staat het in artikel 37 van het decreet. Weigert de huurder te tekenen, dan moet u binnen dat jaar naar de vrederechter. Achterstallige huur zelf verjaart pas na vijf jaar, maar zonder de waarborg als zekerheid moet u ze dan op een andere manier innen.
- Laatste huurdagPlaatsbeschrijving bij uittrede, uiterlijk op het moment dat u de sleutels terugkrijgt en aanvaardt.
- Binnen 1 maand na de ontruimingRaken u en de huurder het niet eens over de plaatsbeschrijving bij uittrede, dan vraagt u binnen deze maand een deskundige aan de vrederechter.
- Na de uittredeU zet openstaande huur en vastgestelde schade op een rij en legt het akkoord ter ondertekening voor. Met dat akkoord betaalt de bank uit.
- 1 jaar na het einde van de huurUw vordering om de waarborg in uw voordeel te laten vrijgeven, verjaart.
Schade en achterstal verrekenen
U mag de waarborg aanspreken voor wat de huurder u bij het einde nog schuldig is: achterstallige huur, en schade die blijkt uit de vergelijking van de plaatsbeschrijving bij intrede met die bij uittrede. Zonder omstandige plaatsbeschrijving bij intrede wordt vermoed dat de huurder de woning kreeg zoals hij ze achterlaat, en moet u de schade bewijzen. Hoe u dat document sterk maakt, leest u in Plaatsbeschrijving.
Niet alles wat er bij vertrek anders uitziet, is schade. Herstellingen door ouderdom of overmacht zijn voor de verhuurder. Kleurverschil door meubels, kaders of tapijten komt evenmin voor rekening van de huurder. Gaten van nagels, krammen en vijzen dichten en de schade daarvan herstellen, is wel voor de huurder. Onderbouw elk bedrag met een offerte of factuur.
De waarborg van € 2.850 staat op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder.
| Post | Ten laste van de huurder |
|---|---|
| Huur oktober, niet betaald | € 950,00 |
| Brandplek in het keukenblad, vastgesteld bij uittrede | € 420,00 |
| Pluggaten in de woonkamer dichten en bijwerken | € 140,00 |
| Kleurverschil op de muur achter de kast | € 0,00 |
| Totaal | € 1.510,00 |
Het vrijgaveformulier verdeelt de rekening: € 1.510 naar de verhuurder, € 1.340 plus alle opgebouwde interest naar de huurder.
Studentenhuur volgt andere regels
Voor een kot is de waarborg hoogstens twee maanden huur, als geldsom of als zakelijke zekerheid op naam van de student. De student stelt de waarborg ten vroegste drie maanden vóór de ingangsdatum. Een geldsom mag hier wel op een rekening die u opgeeft, als het contract dat zo regelt. Dan betaalt u de student gekapitaliseerde marktinterest. U stort de waarborg terug binnen drie maanden na het vertrek, tenzij u binnen die termijn per aangetekende brief betwist. Een extra sleutelwaarborg bovenop de twee maanden mag niet. Wat u voor de start van het academiejaar regelt, staat in de septemberchecklist voor studentenvastgoed.
In Brussel is de waarborg voor contracten gesloten of verlengd vanaf 1 november 2024 hoogstens twee maanden huur zonder lasten, voor alle vormen, en cash is verboden. Een van de vijf Brusselse vormen is de progressieve bankwaarborg, af te betalen over hoogstens drie jaar, en de verhuurder betaalt de waarborg terug binnen twee maanden nadat de huurder de woning verliet. In Wallonië geldt sinds 1 juni 2023 ook een maximum van twee maanden, met drie vormen: een geïndividualiseerde rekening, een progressieve bankwaarborg bij de bank waar het inkomen van de huurder binnenkomt, en een bankwaarborg via het OCMW. Die Waalse bank mag de progressieve waarborg niet weigeren om redenen van solvabiliteit. De vrijgave verloopt in beide gewesten, net als in Vlaanderen, via een akkoord of een vonnis.
Wat u per contract vastlegt
Controleer bij de start dat de waarborg gesteld is. Een ontbrekend bevestigingsformulier ontdekken op de dag van de uittrede, is te laat.
- vorm en bedrag in het contract, hoogstens drie maanden huur
- het bevestigingsformulier van de bank, of de schriftelijke borgstelling met uw akkoord
- de datum waarop de waarborg effectief gesteld werd
- een omstandige plaatsbeschrijving bij intrede, gedateerd en door beiden ondertekend
- bij vertrek: de vergelijking met de uittrede, onderbouwde bedragen en het ondertekende akkoord
- de einddatum van de huur plus één jaar in uw agenda