Een rijwoning in Gent uit 1985 krijgt op 1 december een nieuwe huurder. Op die dag moet uw aanvraag voor een conformiteitsattest al ingediend zijn. In de meeste Vlaamse gemeenten is het attest niet verplicht, maar de normen erachter gelden voor elke huurwoning. Wanneer hebt u het nodig, en wat doet u als de burgemeester het weigert?
Wat het attest bewijst
Elke woning in Vlaanderen moet voldoen aan normen van veiligheid, gezondheid en woonkwaliteit, verdeeld over tien domeinen: van oppervlakte en sanitair over de elektrische en de gasinstallatie tot stabiliteit en minimale energieprestaties. Daarbij komen brandveiligheid en rookmelders.
Het conformiteitsattest bewijst dat een woning aan die normen voldoet en vermeldt hoeveel bewoners er mogen wonen. Ook waar het niet verplicht is, moet de woning conform zijn: een huurcontract voor een niet-conforme woning is overal in Vlaanderen nietig. Een attest dat binnen de drie maanden vóór de start van het contract werd afgeleverd, geldt als vermoeden dat de woning conform is.
| Onderdeel | Regel |
|---|---|
| Aanvragen | bij de burgemeester, aangetekend of aan het loket tegen ontvangstbewijs; sinds 1 september 2025 ook digitaal via het Formulierenloket, als uw gemeente dat aanbiedt |
| Beslissing | binnen 60 dagen |
| Kost | hoogstens € 200 per woning, bij een kamerwoning per kamer, sinds 2025 jaarlijks geïndexeerd |
| Geldigheid | 10 jaar, ook na een verkoop, tenzij de gemeente een kortere termijn bepaalt |
| Vervalt eerder | bij een grondige renovatie, een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring of een proces-verbaal voor een misdrijf uit de Vlaamse Codex Wonen |
Wanneer is het attest verplicht?
Vlaanderen verplicht het attest vandaag niet. Een gemeente kan het opleggen met een verordening, voor alle huurwoningen of gericht, bijvoorbeeld op woningen van vóór een bepaald bouwjaar of op studentenkamers. Zolang er geen attest is, kan ze elk jaar een nieuwe aanvraag eisen, afgedwongen met een GAS-boete (gemeentelijke administratieve sanctie). Ongeveer een derde van de gemeenten legt het op. Geopunt toont ze op een kaart.
| Gemeente | Wat er geldt |
|---|---|
| Gent | Sinds 1 oktober 2023, bij een nieuw huurcontract of eerste verhuring van een woning ouder dan 30 jaar die hoofdverblijfplaats is. De aanvraag moet ingediend zijn bij de start. Het attest mag volgen. |
| Brugge | Verordening van 15 december 2025: zelfstandige woningen ouder dan 20 jaar bij een nieuwe verhuring, en alle studentenhuisvesting. |
| Leuven | Geen verplichting, wel controle van alle studentenhuisvesting. |
| Turnhout | Sinds 2019, behalve voor nieuwbouw. |
| Berlare, De Panne, Sint-Truiden | Vanaf 1 januari 2027, gefaseerd naar bouwjaar of bij nieuwe huurcontracten. |
Lees het reglement van uw eigen gemeente. In Gent komt een woning met een lopend contract pas aan de beurt bij het volgende nieuwe contract. Zonder attest of aanvraag riskeert u er een GAS-boete tot € 350.
Voor koten bestaat sinds 2025 het Vlaams kotlabel. Het vraagt een conformiteitsattest, een positief brandweerattest of attest van een brandtoezichter, en de juiste vergunning om het pand in koten op te delen. Het label is verplicht in Brugge, Diepenbeek, Edegem, Kortrijk, Mechelen, Sint-Katelijne-Waver en Tienen, niet in Antwerpen en Leuven. Vervalt een van de attesten waarop het label steunt, dan vervalt ook het label.
In elke gemeente hebt u het attest nodig na werken waarvoor u de huur opzegde wegens grondige renovatie, en om een ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring op te heffen.
Vlaanderen wil het attest gefaseerd overal verplichten, in de loop van de regeerperiode die in 2029 begint. Verhuurders zouden vanaf het voorjaar van 2027 onder voorwaarden ook een gratis en vrijwillig adviesonderzoek kunnen laten doen. Dat plan kreeg in mei 2026 een eerste principiële goedkeuring.
Het technisch verslag: drie categorieën gebreken
De woningcontroleur van de gemeente of van Wonen in Vlaanderen vult een vast formulier in, het technisch verslag, met aparte versies voor zelfstandige woningen en voor kamers. Bij een appartement of kamer beoordeelt hij ook het gebouw. Sinds 1 januari 2021 zijn er geen strafpunten meer. Ziet u in een ouder verslag punten, dan gaat het om het vorige systeem.
| Categorie | Soort gebrek | Gevolg |
|---|---|---|
| I | klein gebrek | attest blijft mogelijk, zolang het er minder dan 7 zijn |
| II | ernstig gebrek zonder direct gevaar | woning is ongeschikt, geen attest |
| III | mensonwaardig of direct gevaar | woning is ongeschikt en onbewoonbaar |
Zeven gebreken van categorie I tellen samen als één gebrek van categorie II.
Vindt de controleur minstens één gebrek van categorie II in het gebouwdeel, dan adviseert de gewestelijk ambtenaar om alle woningen in het gebouw ongeschikt te verklaren en het attest te weigeren. Een ontbrekende rookmelder bij de ketel in de kelder kan zo elk appartement blokkeren. Ontbrekende dakisolatie is een uitzondering: die wordt per woning beoordeeld.
Rookmelders en energie: gebreken die u zelf voorkomt
Rookmelders horen bij de normen: minstens één per bouwlaag, één in elke verhuurde kamer, en één in elke gedeelde ruimte met een technische installatie zoals een zekeringkast, ketel, liftmachine of laadpunt. Een zolder of kelder telt als bouwlaag als er zo’n installatie staat of als hij direct en normaal toegankelijk is. Een gas- of watermeter telt niet. De melder is optisch (NBN EN 14604) en gaat hoogstens 10 jaar mee. De verhuurder koopt en plaatst hem, de huurder vervangt vervangbare batterijen.
| Norm | Gebrek wanneer | Categorie |
|---|---|---|
| Rookmelders | er ontbreekt er een op een bouwlaag, in een verhuurde kamer of in een gedeelde ruimte met technische installatie | II |
| Dubbele beglazing | meer dan één raam zonder dubbel glas | II |
| Dakisolatie | geen minimale isolatie op een dak groter dan 16 m² | II |
| Minimaal EPC-label | vanaf 2030 onder label E (open, halfopen) of D (rijwoning, appartement) | II |
Bij een zelfstandige woning tellen dubbel glas en dakisolatie niet als gebrek bij een lage energiescore op het EPC, bijvoorbeeld onder 450 kWh/m² voor een rijwoning. Meer in EPC en verhuur en de keuringskalender.
Ongeschikt of onbewoonbaar: wat er dan gebeurt
Een geweigerd attest is nog geen ongeschiktverklaring. Dat besluit neemt de burgemeester, na advies van de gewestelijk ambtenaar en na u en de bewoner te horen. Iedereen met een belang kan erom vragen, ook uw huurder. Na een melding kan de gemeente u eerst een hersteltermijn geven. Is er 105 dagen na de melding geen herstel vastgesteld, dan geldt de melding als verzoek tot ongeschiktverklaring. Bij een gebrek van categorie III kan de burgemeester dringende werken opleggen binnen hoogstens 15 dagen, en ze anders op uw kosten laten uitvoeren.
- Het contract loopt door. Een ongeschiktverklaring ontbindt het niet vanzelf, en de huurder mag niet zomaar stoppen met betalen. Ontbinding of huurvermindering gaat via de vrederechter.
- Herhuisvesting. Moet de bewoner verhuizen, dan kan de gemeente onder meer de verhuiskosten op u verhalen, plus tot een jaar lang het verschil tussen zijn nieuwe woonkost en 20% van zijn inkomen.
- Heffing. De woning komt in de Vlaamse inventaris van ongeschikte en onbewoonbare woningen. Staat ze er na een jaar nog, dan volgt een jaarlijkse heffing met een Vlaams basisbedrag van € 1.100, of een gemeentelijke heffing. Eruit raakt u met een nieuw attest, waarvan u een kopie bezorgt aan Wonen in Vlaanderen.
Gevolgen voor het contract en de huur
Los van elk besluit is een huurcontract voor een woning die niet aan de normen voldoet, nietig. De rechter stelt dat vast en kan een bezettingsvergoeding opleggen, rekening houdend met de gebreken. U betaalt de ontvangen huur terug, verminderd met die vergoeding, en de huurder kan nog schadevergoeding vragen.
Een niet-conforme of overbewoonde woning verhuren of te huur stellen is strafbaar, met een geldboete tot € 200.000, of tot € 800.000 bij gewoonte. Sinds 8 september 2026 valt de woningkwaliteit onder het Kaderdecreet Vlaamse Handhaving. De wooninspecteur kan sindsdien zelf herstel opleggen. Woningen met een herstelvordering of opgelegde herstelmaatregel komen in een register dat actief openbaar gemaakt wordt.
De rekening van de werken draagt u zelf. Wat nodig was om een woning conform te maken, geeft geen recht op een huurprijsherziening, ook niet via de herziening voor energiebesparende investeringen. Dubbel glas, sinds 2020 een norm, levert dus geen hogere huur op.
Wat u doet bij een negatief attest
- Vóór 1 december 2026U dient de aanvraag in. Het eerste onderzoek is in Gent gratis.
- Januari 2027De burgemeester weigert het attest. Het verslag noemt twee gebreken van categorie II: drie ramen met enkel glas, en geen rookmelder op de zolder met de ketel. De energiescore ligt boven 450 kWh/m², dus de EPC-uitweg geldt niet.
- Dezelfde weekDe rookmelder hangt, de offertes voor de ramen zijn gevraagd.
- Binnen 30 dagen na de weigeringBent u het oneens met het verslag, dan vraagt u een conformiteitsonderzoek bij de gewestelijk ambtenaar van Wonen in Vlaanderen. Die heeft 60 dagen en kan zelf een attest afgeven.
- Binnen 6 maanden na de weigeringDe werken zijn klaar. Gent geeft zes maanden. Daarna kan de stad de procedure tot ongeschikt- of onbewoonbaarverklaring starten.
- Na de werkenU vraagt een hercontrole aan, in Gent € 200 voor een zelfstandige woning. Het nieuwe attest geldt hoogstens 10 jaar.
Het contract van 1 december loopt intussen. Waren de gebreken er bij de start al, dan riskeert het contract nietig verklaard te worden. Vraag het attest daarom aan zodra de vorige huurder opzegt. Met drie maanden opzeg en 60 dagen beslistermijn kan het attest er liggen vóór de nieuwe start, met het wettelijke vermoeden van conformiteit erbij. Teken geen nieuw contract zolang er gebreken van categorie II openstaan.
- weet of uw gemeente het attest verplicht, en voor welke woningen
- noteer bouwjaar, attestdatum, vervaldatum en het maximum aantal bewoners
- controleer rookmelders per bouwlaag, per verhuurde kamer en in elke gedeelde ruimte met een technische installatie, met hun plaatsingsdatum
- tel de ramen met enkel glas en noteer de energiescore van het EPC
- laat in een appartementsgebouw ook de gemene delen nakijken
- herstel ook kleine gebreken, want zeven ervan tellen als één ernstig
- vraag na een grondige renovatie een nieuw attest aan